Fastigheter i bästa läge ger högre avkastning än obligationer

Samtidigt som Spanien och Italien kämpar med att finansiera sig med tioåriga stats­obligationsräntor på 5–7 procent kan länder med högsta kreditbetyg, som Tyskland, Sverige och Finland, finansiera sig för mellan 1–2 procent. Det gäller även för stora globala företag, som Disney, IBM och McDonald’s, vilka under den senaste tiden har ställt ut företags­obligationer till mycket …

Annons:

Annons:


Samtidigt som Spanien och Italien kämpar med att finansiera sig med tioåriga stats­obligationsräntor på 5–7 procent kan länder med högsta kreditbetyg, som Tyskland, Sverige och Finland, finansiera sig för mellan 1–2 procent. Det gäller även för stora globala företag, som Disney, IBM och McDonald’s, vilka under den senaste tiden har ställt ut företags­obligationer till mycket låga räntor. Under sommaren emitterade exempelvis IBM en tioårig obligation med en kupong under 2 procent – betydligt lägre än statsobligationsräntorna i de flesta länder.

På en fungerande finansmarknad är låga realräntor ett tecken på låg framtida tillväxt i ekonomin. Det innebär att det finns få lönsamma projekt att investera i samtidigt som viljan att spara är hög. Nu är det egentligen inte så illa ställt med tillväxtpotentialen i världsekonomin som de obefintliga, och i vissa fall negativa, realräntorna indikerar. Att realräntorna har haft en sjunkande trend sedan mitten av 1980-talet är naturligt då servicesektorn samtidigt har ökat sin andel av världsekonomin. I och med att tjänster och service kräver mindre investeringar än den övriga ekonomin, har investeringsandelen som andel av världsekonomin också sjunkit – vilket i kombination med oförändrad sparbenägenhet innebär sjunkande realräntor.

Högkvalitativa fastigheter i bra läge klarar en ränteuppgång bättre än obligationer med låg risk.”

Dagens realränta är dock onaturligt låg även när den här utvecklingen beaktas. En förklaring är de senaste årens ovilja att ta risk, där en ökande riskpremie hos investerare har pressat ner de räntor som betecknas som riskfria. Dessutom stimuleras banker och försäkringsbolag att köpa statspapper genom nya regelverk, vilket ytterligare pressar ner statsobligationsräntorna. En slutsats är att stats- och företagsobligationer med låg risk är överprissatta i relation till underliggande fundamenta, vilket innebär att räntenivån är onaturligt låg och förr eller senare kommer att stiga.

Den lågräntemiljö vi befinner oss i har även satt tydliga avtryck på den svenska fastighetsmarknaden. Den svenska ekonomin ses som en säker hamn och medan den makro­ekonomiska oron under det senaste året ökat, har transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden varit stabil. Årets volym under det första halvåret var till och med drygt 15 procent högre än motsvarande period 2011.

Kontrasten mellan olika delmarknader är dock stor. Marknaden fortsätter att domineras av kapitalstarka svenska institutionella investerare och det är framförallt fastigheter av hög kvalitet i bästa läge i Stockholm, Göteborg och Malmö som efterfrågas. Samtidigt som direktavkastningskraven ligger kvar på 2009 års höga nivåer i många sekundära lägen har de sjunkit till nivåer strax över rekordåret 2007 för kontorsfastigheter i bästa läge i Stockholm, och befinner sig i dagsläget på runt 4,5 procent.

Även om de senaste årens skuldkris har varit omtumlande har den haft en ganska liten inverkan på den faktiska produktions­kapaciteten i världsekonomin – det vill säga realkapital, utbildad arbetskraft och tillgången till råvaror. Så länge dessa är intakta och medborgarna i västvärlden kräver förbättrade ekonomiska villkor av sina politiker kommer tillväxten att återvända – och med den riskviljan hos investerarna. När det sker kommer realräntan och inflationen att stiga, och därmed den nominella räntenivån. I och med att räntenivån helt och hållet styr obligationspriserna, medan fastighetspriserna även påverkas av faktorer som hyres- och vakansutvecklingen, kommer högkvalitativa fastigheter i bra läge klara en ränteuppgång bättre än lågriskobligationer.

Trots låga direktavkastningskrav förväntas därför avkastningen för fastigheter i bästa läge bli klart bättre än för obligationer i motsvarande riskklass, vilket gör fastigheter till ett fortsatt konkurrenskraftigt investerings­alternativ.