SOU 2017:27 eller i dagligt tal paketeringsutredningen fick ett hett mottagande av fastighetsbranschen när den presenterades 30 mars. Innehållet är hårt kritiserat och många talar om risk för ökad bostadsbrist och finansiell obalans hos bankerna. Finansdepartementet aviserar att förslagen måste utredas vidare.
Det är i september 2013, i samband med att budgetpropositionen presenteras, som dåvarande finansministern Anders Borg (M) på en pressträff säger att den kommersiella fastighetssektorn är underbeskattad. Vad han exakt syftade på ville han då inte förklara och det kom inte heller något konkret förslag från Borgs departement.
[ Annons ]
Nu är det efterträdaren Magdalena Andersson (S), som fått ärendet i sitt knä: ”Förslag för att motverka skattefördelar vid paketerade transaktioner med fastigheter”, är rubriken till en 450 sidor lång utredning som kommer fram till att så kallade paketerade fastigheter ska beskattas på samma sätt som om det vore en direktförsäljning, med 22 procents reavinstskatt och två procents stämpelskatt. Ingen stämpelskatt tas ut vid koncerninterna fastighetsöverlåtelser.
Klicka här för att göra bilden större.
– Det här är inget särskilt mjukt förslag jag lägger, erkänner Christina Eng, särskild utredare.
Nästan alla utredningens egna experter reserverade sig emot förslaget och hittills har inte några positiva röster hörts. Istället talas det om risk för minskat bostadsbyggande, nedkylning av konjunkturen och värdefall som kan äventyra bankernas stabilitet.
De fördelar som kan finnas är att direktförsäljningar ger en mer transparent marknad och att bolag inte behöver lägga ner konsulttimmar på att gå igenom de paketerade bolagens konstruktion.
I skrivande stund är det oklart om något i utredningens förslag kommer att landa i konkreta propositioner till våren 2018.
”En bisarr särbehandling av fastigheter”
Lennart Sten, vd Svenska Handelsfastigheter och ordförande för Fastighetsägarna Sverige påpekar att förslaget skapar osäkerhet i hur latent skatt ska prissättas i transaktioner.
– Osäkerheten kommer att leda till en kraftig inbromsning av transaktionsmarknaden som
inte kommer lösas förrän förslaget avvisats helt. Detta riskerar även att få implikationer i
banksystemet och påverka den finansiella stabiliteten negativt, säger Lennart Sten.
Han ifrågasätter också såväl juridiken som logiken i utredningen.
– Med den föreslagna förändringen kvarstår den skattefria behandlingen för alla tillgångsslag utom fastigheter, en ytterst bisarr särbehandling av fastigheter som produktionsresurs. Dessutom ska säljare och köpare retroaktivt beskattas för den värdestegring och reavinst som tidigare ägare tillgodogjort sig. Jag anser att det inte är förenligt med västerländsk konstitutionell tradition.
”Farligt redan som förslag”
Ingemar Rindstig, chef för EY Real Estate Nordic konstaterar att utredningen visar det som branschen själv länge påpekat.
– Paketeringsutredningen ger ett bra besked – att det nu igen är klarlagt att fastighetsbranschen inte är lågbeskattad. Fastighetsskatt och stämpelskatt betalas med mer än 20 miljarder.
Han kallar utredningens förslag för straffbeskattning av fastighetsverksamhet.
– Det är inte bara orättvist, eftersom fastighetsbranschen redan betalar mer än andra, utan också mycket riskfyllt eftersom bostadsbyggande och andra angelägna investeringar fördyras och därmed minskas eller stoppas. Därtill kommer att värdefall på fastigheter är en risk för banker och hela det finansiella systemet.
Utredningens slutsatser är en lek med elden, menar Ingemar Rindstig.
– Farligt redan som förslag… så det borde avföras snarast möjligt.
”Fastighetsvärden ner med mellan 6-7 procent”
Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners anser att förslaget är för drastiskt.
– Det är inte oskäligt att det ska vara samma stämpelskatt på olika typer av överlåtelser eller att man betalar skatt på vinst. Problemet med detta förslag är att man lägger ytterligare skatt på en redan högbeskattad sektor och att hela notan betalas vid ett tillfälle. Här uppstår orättvisa och godtycke.
– Det borde också, fortsätter Mikael Söderlundh, vara någon sorts förmildrande övergångsperiod, det skulle gynna alla.
Risken är annars stor att man skapar ovälkomna inlåsningar.
Enligt Pangea är den negativa priseffekten på en obelånad fastighet runt 6–7 procent, givet ett skattemässigt övervärde på 50 procent.
– Vi lär få se fortsatt osäkerhet på marknaden om förslaget inte skrotas. Är det så att lagen införs vid halvårsskiftet 2018 kommer vi också se att många vill få affärer klara innan dess, säger Mikael Söderlundh.
