En lång fastighetscykel närmar sig slutet

Det är fortsatt stort intresse för fastigheter i lägen som gått bra historiskt. Det för att inte missa en förväntad framtida värdeuppgång. Låga räntor och tillgång till kapital är motor.

Annons:

Annons:

Annons:


Intresset på fastighetsmarknaden har förändrats under de senaste 6–9 månaderna och transaktionsprocesserna för objekt utanför de mest attraktiva områdena i storstäderna går långsammare. Både de börsnoterade fastighetsbolagen och institutioner är fokuserade på attraktivt belägna kontors- och handelsfastig-heter i de större städerna, bostadsfastigheter och (för institutioner) samhällsfastigheter.

Över tid finns det en stark negativ korrelation mellan transaktionsvolymen och de genomsnittliga direktavkastningskraven för kommersiella fastigheter. Under det senaste halvåret kan man däremot se att de genomsnittliga direktavkastningskraven sjunker parallellt med transaktionsvolymen.

Stark december med nedgång i helårsvolymen
Transaktionsvolymen för 2017 landade på omkring 144 miljarder kronor, vilket är en tydlig nedgång från toppen i mars 2017 då den rullande tolvmånadersvolymen var ca 190 miljarder kronor. Transaktionsvolymen förväntas röra sig mot det långsiktiga genomsnittet på ca 120–130 miljarder kronor under 2018.

Investerarefterfrågan är mycket stark för väl-belägna fastigheter i storstäderna, och ett antal kontorstransaktioner har tryckt ner genomsnittet för hela marknaden. Under december var det även ett uppsving i transaktionsvolymen för sällanköpshandelsfastigheter. Köpare och säljare verkar nu börja mötas upp även här.

Än så länge har prisfallet på bostadsmarknaden haft ganska liten inverkan på transaktionsmarknaden. Tobin och Oscar Properties har gjort ett antal försäljningar. I övrigt har aktiviteten varit lugn, trots att det mesta tyder på att byggrättspriserna har fallit.

I linje med den ökande bostadsproduktionen har även utbudet av nyproducerade hyresbostäder ökat. Trots att några av de svenska institutioner som tidigare varit aktiva inom segmentet har blivit mer försiktiga, finns fortfarande ett tydligt investerarintresse (både svenskt och internationellt). Läge och kvalitet på projekten har dock blivit allt viktigare.

Sammantaget börjar de flesta marknads-aktörer känna att en lång fastighetscykel nu närmar sig slutet. Samtidigt finns ett behov av att sätta sitt kapital i arbete, vilket i kombination med rekordlåga räntor, högt värderade aktier/obligationer och den historiska utvecklingen med ständigt stigande fastighetsvärden gör det svårt att motstå en momentumstrategi (att köpa de lägen som gått bra historiskt för att inte missa en förväntad framtida värdeuppgång). Mycket tyder på att det är just det som driver marknaden just nu.

Räntorna kommer troligtvis förbli låga under de kommande åren, men Fed och ECB minskar sina stimulanser framöver och det är troligt att det globala inflationstrycket gradvis ökar. Hyrestillväxten på kontorsmarknaden förväntas också minska under 2018–2019 på grund av en lägre BNP/sysselsättningstillväxt samt ett ökat utbud av nybyggda kontorsprojekt.

För kommersiella fastigheter är de genomsnittliga direktavkastningskraven i dagsläget låga i förhållande till både BNP-tillväxten och utvecklingen på aktiemarknaden. Det finns en risk att de genomsnittliga direktavkastningskraven ökar under de kommande 6–12 månaderna, i huvudsak på grund av en ökad skillnad i direktavkastningarna mellan objekt i A-, B- och C-lägen i storstäderna.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastningskraven har sjunkit tillbaka till rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fallit tillbaka ytterligare under vintern och ligger nu på omkring 5,7 procent, i våras låg nivån på strax över 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet.