”Elmgren, lägg ner kampen för vetot!”

Fastighetsägare är tvungna att acceptera det bud som erbjuds under hyresförhandlingar på grund utav Hyresgästföreningens starka ställning. Det skriver Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna Sverige, i sin slutreplik till Erik Elmgren.

Annons:

Annons:


I en replik på min tidigare artikel här i Fastighetstidningen kallar Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren mig både naiv och lögnaktig. Det är ett klassiskt grepp när argumenten tryter. Det han reagerar så starkt på är att jag faktiskt säger att kejsaren är naken, vilket i det här fallet handlar om att peka på det uppenbara faktum att Hyresgästföreningen har en orimligt stark ställning i de årliga hyresförhandlingarna.

Jag kan ha en viss förståelse för Elmgrens reaktion, trots att han slår under bältet. Till skillnad från den eviga – och viktiga – frågan om behovet av en friare hyressättning, är det ganska lätt för lagstiftaren att rätta till det misstag som ligger bakom Hyresgästföreningens förhandlingsveto. Ställd inför det hotet, är det inte förvånande att Elmgren tar i så det knakar. Man kunde dock önska sig en lite mer seriös hållning till frågeställningen. Som bostadsmarknadens parter har vi trots allt fått det gemensamma ansvaret att säkerställa hyresrätten framtida position på bostadsmarknaden. Jag tar det ansvaret på allvar och väljer att blunda för Elmgrens påhopp för att istället fokusera de årliga förhandlingarnas enkla, men allvarliga, systemfel.

Det kollektiva förhandlingssystemet bygger på att hyrorna i likvärdiga lägenheter ska vara lika givet ett antal s.k. bruksvärdesfaktorer. Om hyresvärden och Hyresgästföreningen inte lyckas komma överens om hyran i en lägenhet kan de vända sig till hyresnämnden som prövar hyrans skälighet i relation till hyran i likvärdiga lägenheter. Man kan tycka vad man vill om detta lite byråkratiska sätt att fastställa hyran, men det är i alla fall konsistent i den meningen att förhandlingen bygger på en tydlig grund – bruksvärdesfaktorerna – och har en fungerande process – hyresnämndens prövning – som tar vid om parterna inte kan komma överens.

Problemet är att bruksvärdessystemet endast hanterar relationen mellan hyrorna i likvärdiga lägenheter. Det som inte hanteras är hur bruksvärdena ska påverkas av det enkla faktum att samhällsekonomin i övrigt befinner sig i ständig förändring. Om inte bruksvärdesförhandlingen kompletterades för att ta hänsyn till detta, skulle hyresnivån inte ändras när landets övriga ekonomi utvecklas. I så fall skulle hyran – hyresvärdens enda intäkt – falla i relation till andra inkomster i samhället. Intresset för att investera långsiktigt kapital i hyresrätter skulle vara lika med noll. För att undvika detta träffas bostadsmarknadens parter årligen för att justera den allmänna hyresnivån med hänsyn till den samhällsekonomiska utvecklingen.

Den årliga förhandlingen saknar dock lagstöd och, till skillnad från bruksvärdesförhandlingen, finns det ingen instans att vända sig till för att pröva rimligheten i de yrkanden och bud som parterna lägger avseende den årliga justeringen. Hyresnämnden prövar nämligen endast i vilken mån hyran i en lägenhet är skälig jämfört med hyran i likvärdiga lägenheter. Nämnden säger uttryckligen att den inte tar ställning till den allmänna hyresnivåns utveckling.

I en sådan situation skapas ett potentiellt veto för den part som vinner på att det inte blir en uppgörelse. Då blir det ju ingen höjning av hyrorna. Det innebär att Hyresgästföreningen lugnt kan vänta ut sin motpart. Förr eller senare kommer fastighetsägare att acceptera det bud som erbjuds. En liten höjning är bättre än ingen alls, även om det långsiktigt är en usel deal för hyresrätten. Det är precis så illa det fungerar.

Hyresgästföreningens position stärktes med lagändringen 2011. Fram till dess baserades den årliga hyresjusteringen på de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Det innebar att det fanns någon form av ankare i systemet. Denna kostnadskompensation var dock långt ifrån tillräcklig, vilket syntes tydligt i de större städerna. Allra värst har det gått i Stockholm. Innerstaden har genomgått en total make over. I början av 1970-talet fanns där i princip bara hyresrätter. Sedan dess har dess andel krympt i en takt som skulle innebära att den sista hyresrätten jagas ut ur innerstaden under 2020-talet. Så illa blir det förhoppningsvis inte, men incitamenten i vårt dysfunktionella förhandlingssystem är skrämmande starka.

Med lagändringen 2011 förvärrades situationen ytterligare. Då försvann kopplingen till de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Sedan dess har Hyresgästföreningen kunnat diktera utvecklingen, vilket har resulterat i realt fallande hyresnivåer de två senaste åren. De bud som Hyresgästföreningen hittills har presenterat tyder på att hyresnivån kommer att falla ordentligt även 2018. Det är en mycket dålig signal för den som vill investera och förvalta hyresrätter långsiktigt.

Jag utgår från att det inte var lagstiftarens avsikt att bygga in denna veto-möjlighet i systemet. De politiker jag träffar tror att de årliga hyresförhandlingarna fungerar som på arbetsmarknaden, där två jämbördiga parter förhandlar och där ett oberoende medlingsinstitut tar vid om inte parterna når en överenskommelse. Tyvärr är det svårt att nå fram till politiker i denna fråga. Media vill inte gå på djupet och Elmgren och hans kollegor gör sitt bästa för att lägga ut dimridåer. Det är ledsamt och oroande.

De som drabbas hårdast av Hyresgästföreningens kamp för ett förödande veto är de som står längst ifrån bostadsmarknaden. I förlängningen drabbas dock alla. Hyresrätten spelar nämligen en central roll för en fungerande arbetsmarknad. Min uppmaning till Elmgren & Co är därför att lägga ner kampen för vetot och istället hjälpa till att framtidssäkra hyresrätten.

Annons: