Drottningen på Kungsleden

Biljana Pehrsson får saker gjorda. Efter bara tre månader som vd för Kungsleden hade hon redan rott årets största svenska fastighetsaffär i hamn. Nu ska hon byta bolagets snabba affärer mot heltäckande fastighetsutveckling.

Annons:

Annons:

Annons:


Reaktionen var direkt. ”Inte Ryssland!” Efter en tids drömmande om utlandsjobb blev Biljana Pehrsson uppringd av en headhunter med ett erbjudande om att flytta till Moskva för att jobba åt Ikea. Här hade hon drömt om att ta sig an Asien, eller någon annan riktigt avlägsen och exotisk marknad. Men Ryssland? Fast när tanken hunnit sjunka in blev det ändå tre år i Ryssland för hela familjen. Året var 2007 och det var andra gången i karriären som hon bytte jobb. I våras var det dags igen. Då tackade hon ja till tjänsten som vd för det börsnoterade fastighetsbolaget Kungsleden.

Några månader efter tillträdet tar Biljana Pehrsson emot med ett fast handslag i den färgglada receptionen. Snabbt är vi på språng för husesyn av kontoret på Vasagatan 7 i Stockholm. Med sin längd, de bestämda stegen och det bullrande skrattet är det förmodligen svårt för medarbetarna att missa var i lokalerna Biljana Pehrsson befinner sig.

Medarbetarna reagerade med glada miner på att just Biljana Pehrsson skulle ta
över vd-posten på Kungsleden. Här delar hon ett gott skratt med vice vd Anders Kvist.

Medan vi går berättar hon att studiekamraterna från lantmäteriprogrammet på KTH precis haft sin andra återträff. Det är 20 år sedan hon tog examen och tog klivet ut på arbetsmarknaden mitt under 1990-talets brinnande fastighetskris. En tuff, men härdande början på karriären. Under utbildningens sista år hade hon fastnat för ett projekt som Centruminvest skulle genomföra tillsammans med NK.
– Det var inte lätt att få jobb! Jag fick tjata mig till det, säger hon och skrattar vid minnet.

Till en början bestod arbetet av saker hon lärt sig under utbildningen, som att skapa kalkyler och analyser, och att ta fram material för beslutsunderlag. Så småningom fick hon börja jobba med egna projekt.
– Jag fick jobba med alla från arkitekter till byggarbetare och har verkligen lärt mig fastigheter från grunden med allt från uthyrning till förvaltning och konceptutveckling.

Det blev en lång resa. Totalt blev hon kvar 14 år inom bolaget, varav de fem sista som vd för konsultverksamheten Centrumutveckling efter att den delen skilts från det övriga verksamheten i bolaget.
– Då tänkte jag att jag antingen skulle bli kvar till pensionen eller hitta på något helt nytt, säger Biljana Pehrsson.

Har man en gång jobbat utomlands lämnar man aldrig den marknaden när man kommer tillbaka, utan har med sig det bredare perspektivet.

Nyfikenheten på utlandsjobb lockade, likaså lusten att ta steget från konsult till investerar­sidan. Men att det skulle vara just i Ryssland var inte riktigt i tankarna – vilket snart övergick i nästa chock. Det visade sig att Biljanas make hade blivit erbjuden samma tjänst som development director på Ikeas utvecklingsbolag i Moskva direkt från Ikea.
– När vi förstod att vi blivit erbjudna samma jobb sa headhuntern att det fanns gott om andra jobb utomlands. Det slutade med att jag gick till East Capital i Moskva för att bygga upp deras fastighetsfonder. Det var ett nytt tillgångsslag för bolaget att driva i egen regi.

Hon lärde känna den spirande, östeuropeiska fastighetsmarknaden på nära håll, och behöver inte fundera länge över hur förutsättningar där skiljer sig från de i Sverige.
– Den svenska marknaden är oerhört välfungerande, stabil och transparent. Det är enkelt att äga fastigheter, vi har ett fastighetsregister och ett inarbetat legalt ramverk som funnits länge. Ur ett internationellt perspektiv är det enkelt att göra affärer här eftersom alla pratar engelska och det finns en likviditet på marknaden.


Men någon färdig agenda fanns inte när Biljana Pehrsson tillträdde vd-posten på Kungsleden. Å andra sidan satt hon redan i styrelsen och hade därmed god insikt i hur bolaget mådde och hur förutsättningarna inför framtiden såg ut.
– Den första tiden var det viktigast att lyssna in och lära känna organisationen, men en av mina käpphästar var att jag inte tyckte att Kungsleden hade en tydlig position på marknaden. Fokus låg på att göra många och snabba transaktioner trots att jag inte tyckte att det alltid fanns förutsättningar för det. Nu har jag fått tillfälle att kavla upp ärmarna och genomföra den här förändringen.

Jag fattar beslut genom att göra en ordentlig analys, men erfarenheten är avgörande.

Under sina år i Ryssland fick hon erfara nästan motsatta marknadsförhållanden jämfört med hur branschen fungerar i Sverige. Den unga marknaden regleras av ett legalt ramverk som förvisso finns, men som är långt ifrån fulländat. Och marknadsaktörernas erfarenhet sträcker sig ofta inte längre än 12–13 år bakåt.
– När finanskrisen kom 2008 hade man aldrig tidigare varit med om en nedgång, det var helt nytt för alla men en intressant period att vara med om, berättar Biljana Pehrsson.

Med sig i bagaget hem hade hon en större förståelse för hur olika marknader alltid påverkas av varandra, det är bara en fråga om omfattning. Omvärldsbevakningen har blivit en del av den dagliga rutinen för Biljana Pehrsson, som skannar av alla nyhetsbrev hon kommer över från både svenska och andra europeiska fastighetsbranscher.
–?Det måste man. Vi kan inte tänka att vi är isolerade här. Har man en gång jobbat utomlands lämnar man aldrig den marknaden när man kommer tillbaka, utan har med sig det bredare perspektivet.

Men på kontoret är det svenskt som gäller, åtminstone när det kommer till inredningen. Mötesrummen är döpta efter hållplatser utmed vandringsleden som gett upphov till bolagets namn. Biljana Pehrsson, som tycker om att ta sig an nya resmål till fots, skulle själv gärna utforska den verkliga Kungsleden, men det har inte blivit av ännu.

Biljana Pehrsson tog över rodret efter en tuff period för Kungsleden. Året innan hade aktiekursen bottnat när Högsta förvaltningsdomstolen slog fast att bolaget undanhållit skatt efter försäljningar som gjordes under 2004 och 2007. Utmaningen som väntade var att vända tillbaka till rätt köl. Responsen på att just hon skulle tillträda som vd var förhoppningsfull men Biljana Pehrsson hänvisar hellre till strategi än till sig själv.
– Jag vill lyfta fram vår goda organisation för marknaden och bygga vidare på den nya strategin där vi går från att vara transaktionsdrivna till att gå tillbaka till vad det faktiskt handlar om – relationen till våra kunder och att bygga aktievärde genom förvaltning och utveckling.

Fastighetsutveckling är ett relativt nytt område för Kungsleden, men Biljana Pehrsson vet redan vilken ände hon vill börja i. Bolaget har ett antal outnyttjade byggrätter i sin portfölj och en växande efterfrågan bland kunder som vill kunna expandera i sina befintliga lokaler. Genom att bygga ut eller bygga nytt så är förhoppningen att Kungsleden kan behålla kunder som annars hade flyttat vidare till större lokaler.
– Vi ska vara med från A till Ö genom att bygga, hyra ut, förvalta och utveckla fastigheter. Det här är en del i en process som tar tid att implementera, men jag har en tydlig vision om vad och var vi ska vara om tre år.


I visionen ingår också målet att dra sig bort från mindre marknader och istället öka beståndet i Storstockholm, Göteborg, Malmö, Mälardalen samt utvalda tillväxtorter i Norrland. Kungsleden tog ett jättekliv framåt på vägen mot sina nya mål genom en enda affär, som också blev Sveriges största fastighetstransaktion under 2013. Att GE Capital Real Estate bestämt sig för att avyttra hela sitt svenska bestånd var inte känt när Kungsledens renodlingsstrategi formulerades, utan snarare en lyckosam slump.
– Vi bedömde att det skulle ta 18–24 månader att förändra vårt bestånd i den riktning vi ville. Istället lyckades vi nå flera av våra mål i en enda affär.

Efter två månader på sin nya post gick affären i hamn och i december tillträdde Kungsleden sina 84 nya fastigheter, fördelade på främst Stockholm och Göteborg.
– Det har varit en hektisk period med många inblandade, och en lång turné för att inspektera alla nya fastigheter. Jag har ju fortfarande inte hunnit se alla fastigheter i vår portfölj före GE. Och nu kan vi inte heller sitta och rulla tummarna – vi ska ta över en del personal och har ett viktigt arbete att göra för att sänka vakansgraden i det nyförvärvade beståndet.

Den renodling av portföljen som nu påbörjats kommer att kräva många och tunga beslut framöver. På vilka orter ska bolaget finnas representerade? Vilka fastigheter är möjliga att utveckla i framtiden, och vilka ska säljas vidare? Biljana Pehrsson förlitar sig på en kombination av kalkyler och erfarenhet.
– Jag fattar beslut genom att göra en ordentlig analys, men erfarenheten är avgörande. Har man haft tentaklerna ute på den här marknaden i 20 år som jag har haft, så får man en bra känsla för vad som är bäst.

Det är fastigheternas betydande roll för människor som Biljana Pehrsson tycker gör det roligt att kliva upp på morgonen för att åka till jobbet.
– För mig är det oerhört kul att fastigheterna står där de står, att de är beständiga och påverkar så många människor. Det gör jobbet verkligt på något vis. En fastighet är antingen din arbetsplats, huset där du bor eller restaurangen där du äter din lunch. Alla har en åsikt om köpcentrumet de handlar i, det är häftigt när det kanske handlar om ett projekt jag själv varit med och byggt upp. Sen är det inte bara ekonomi, juridik och teknik som möts i ett hus, utan också arkitektur och design.

Men trots alla kopplingar till andra yrkesområden är Biljana Pehrsson fullt tillfreds med att fortsätta på fastighetsspåret.
– Jag har aldrig tänkt att jag skulle byta bana. Jag fick frågan innan jag tillträdde och hade jättesvårt att komma på vad jag skulle kunna göra om jag inte jobbade med fastigheter, vad skulle det vara?

_________________________________________________

Tio frågor/ Biljana Pehrsson

Vackraste fastigheten:  The Chrystler building i Art Deco stil i NY.
Fastighet som aldrig borde ha byggts: De flesta av miljonprogrammets bostadshus på 70-talet.
Min bästa egenskap: Engagerad.
Ett beslut jag ångrat: Att jag inte köpte flera H&M aktier i början på 90-talet när jag fått mitt första jobb efter KTH.
Motto: ”Do your absolute best, and have a good time!”
Favoritpryl just nu: Min cykel.
Senast läsa bok: Rasputin av Henri Troyat.
Äter helst: Skaldjur.
Dold talang: Spelar schack.
Ville bli som liten: Arkitekt.

_________________________________________________

Fakta/ Kungsleden

Grundades 1994, efter 1990-talets bankkris, för att förvalta pantvårdsfastigheter.
Omfattning: Kungs­leden äger och förvaltar kommersiella fastigheter, främst inom segmenten kontor, industri/lager och handel.
Bokfört värde: Fastig­hetsvärdet uppgår till cirka 20 miljarder kronor.
Kuriosa: Namnet är hämtat från den lappländska vandringsleden Kungsleden.

Annons: