Så löser experterna bostadsbristen

Det finns många förslag, men nu måste ni välja effektivaste vägen till fler bostäder! Det var uppgiften till tio av branschens företrädare i Fastighetstidningens unika enkät. Ändrad hyra och flyttskatt var alternativen de tror mest på. Hur skulle du valt? Gör dina egna val i vår enkät!

Annons:

Annons:


De tio deltagarna har i turordning valt de fem alternativ man tror mest på. Förstavalet ger 5 poäng, andravalet 4 poäng och så vidare.  Här är sammanräkningen av resultaten. Klicka på bilden för att göra den större.
De tio deltagarna har i turordning valt de fem alternativ man tror mest på. Förstavalet ger 5 poäng, andravalet 4 poäng och så vidare. Här är sammanräkningen av resultaten. Klicka på bilden för att göra den större.

Året 2013 var året då bostadspolitik för första gången sedan 1960-talet blev en het fråga och inget tyder på att bostadsbristen lär minska i år. Ökad inflyttning till storstäderna, stora kullar av yngre vuxna födda åren 1990–1993 som söker sina första boenden samtidigt som flyktinginvandringen ökar sätter hård press på en redan trång marknad. Allt detta sammanfaller just nu. Storleken kan man tvista om eftersom bostadsbrist är ett relativt tal. Är folk inställda på att bo trängre och ungdomar villiga att stanna längre i sina föräldrahem minskar behovet. Men enligt Boverkets beräkning gjord 2012 var det då ett underskott med mellan 100?000 till 150 000 bostäder i landet. Bara i Stockholms bostadskö är det cirka 70 000 personer som aktivt söker ett boende. Priserna på bostadsrätter i Stockholms län som mot alla odds stiger år efter år (upp 20 procent de senaste två åren) är också ett tydligt tecken på att efterfrågan är högt över tillgången på bostäder.

Är det ont om bostäder så är det i alla fall ingen brist på förslag till åtgärder för att komma till rätta med problemet. Stefan Attefall, KD, har inte legat på latsidan under sina tre år som ansvarig minister. 65 utredningar har tillsatts och en del har resulterat i nya lagar. Och på tidningarnas debattsidor har även förslagen haglat tätt den senaste tiden.

Men vilka vägar och verktyg som är de rätta för att lösa detta gissel råder det förstås delade meningar om, visar vår enkät som vi skickat ut till bransch-företrädare och experter. Representanter från fastighetsägarsidan förordar förändrad hyra som effektivaste medlet för fler bostäder. Barbro Engman på Hyresgästföreningen och Kurt Eliasson, vd på Sabo, tror på moms på hyra och subventioner till byggande. Anders Lago på HSB håller skattefritt bospar högst. I svaren där det finns en konsensus över ”gränserna” ser man att flyttskatten och hårdare krav på bygg- och fastighetsbolagen så att byggen verkligen kommer igång står högt upp på dagordningen.

Att även möjligheten att överklaga byggplaner är ett stort hinder, är många av de tillfrågade överens om. Och på den punkten är branschens företrädare i alla fall överens med bostadsministern som har fått tillfälle att kommentera alla våra förslag.

Hur skulle du valt? Testa dina åsikter här! Ställningen av läsarnas röster kommer att redovisas i nästa nummer av Fastighetstidningen.

Här är de snabbaste vägarna till fler bostäder

(Ordnade efter vilka åtgärder som fått flest röster av branschens företrädare)

1. Inför en hyressättning som bättre speglar efterfrågan (24p)

Med en matematisk modell räknade Boverket i en omtalad rapport fram att hyror som sätts helt fritt skulle ge 27 ?000 nya lägenheter bara i Stockholm. Även professor Assar Lindbeck, Internationella valutafonden och EU-kommissionen har pekat på den reglerade hyran som ett stort hinder till att nya bostäder byggs.

För Sonny Modig, före detta vd på MKB, är sambandet solklart när han valde sitt första alternativ i vår lista.

– Det finns bara en marknad i detta land där det konsekvent är underproduktion, och det är på marknaden där vi i årtionden försökt att reglera priset – hyresrätter.

Han anser inte att övriga åtgärder kan få nämnbara effekter på byggandet av hyreslägenheter.

– Alla försök att minska kostnader i produktionsledet, som sänkta markpriser och sänkta byggkostnader eller olika typer av skatteförändringar leder inte till lägre pris hos kund, utan bara att man överför pengar till de olika leden dessförinnan, säger Sonny Modig.

Stefan Ränk, vd på Einar Mattsson som äger och förvaltar 5 000 hyresrätter i Stockholm har också en mer marknads-anpassad hyra som sitt första val.

– Den snabbaste vägen att minska bristen är att bättre tillvarata de ytor som redan finns. Allt annat är det långa ledtider på och försvinnande små volymer som går att få till.

– Om hälften av alla lägenheter i Stockholm har ett pris som folk betraktar som lågt i jämförelse med den andra hälften av utbudet så är det självklart att det skapar inlåsningseffekter, menar Stefan Ränk.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Jag tror inte att en helt fri marknad löser alla problem. Om det vore så skulle vi sett en fullständig explosion i byggande av villor, radhus och bostadsrätter där marknaden helt får råda.

Stefan Attefall ser inte skäl till att ändra förhandlingsordningen som tillkom med den nya hyreslagen 2011.

Dagens hyresmodell fungerar bra på många orter i Sverige. Varför kan man då inte vara överens i Stockholm? Parterna här tycks vara mer nergrävda i skyttegravar än någon annanstans i Sverige. Fortsätter man med detta krig kommer man att tappa inflytande över modellen i framtiden.

2. Ändra flyttskatten/höj uppskovsbeloppet för att öka incitamenten att sälja sin bostad (24p) 

Reavinstskatten vid försäljning av bostäder höjdes från 20 till 22 procent i och med att fastighetsskatten gjordes om till en kommunal avgift år 2008. Samtidigt infördes ett tak för uppskov på 1,6 miljoner kronor och ränta på uppskovsbeloppet. Resultatet blev att äldre personer med stora bostäder väljer att bo kvar istället för att sälja sin lägenhet eller villa. Snittytan för en ensamstående kvinna över 65 som bor i en hyreslägenhet i Stockholms län är 64 kvadratmeter, för en bostadsrätt 72 kvadratmeter. En barnfamilj i länet har runt 20 kvadratmeter per person.

Enligt Stockholms handelskammare kan 15 000 bostäder frigöras med sänkt reavinstskatt och en utfasning av uppskovsreglerna.

– Det kostar 2–3 miljoner att bygga en lägenhet. Det blir billigare att få folk att flytta, säger Bengt Hansson, analytiker på Boverket som menar att flyttskatten idag är det största hindret för att framför allt yngre personer inte kan komma in på bostadsmarknaden.

– Det paradoxala är att bostadsbristen förvärrat situationen. Den har drivit upp priserna så att många med stora vinster som måste skattas fram blir ännu mer tveksamma till att sälja.

Den förlust staten gör på att minska reavinsten menar Bengt Hansson ska kompenseras med att återinföra fastighetsskatten – alltså som det var innan 2008.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Det här är en av få punkter där vi inte har en beredningsprocess igång, men vi måste ta tag i det och det blir en fråga för nästa mandatperiod. Själv anser jag att skatten på reavinst som den är utformad nu är för hög. Men man ska komma ihåg att det inte bara är reavinstskatten som begränsar rörligheten – även de stora skillnaderna i pris mellan mindre orter och storstäderna gör att det blir svårt för folk att flytta.

3. Inför hårdare krav på att byggen ska komma igång när bolag får markanvisningar (18p) 

Kommuner som blivit hårt ansatta för att de inte får fram tillräckligt med byggplaner har ofta kontrat med att man lämnar många byggrätter som sedan inte startas av olika skäl. Enligt länsstyrelsen i Stockholm finns det idag detaljplaner för 47 000 nya bostäder i länet och man konstaterar att många projekt senareläggs. Bygg- och fastighetsbolagen försvarar sig med att det inte finns någon marknadsmässighet i att bygga för mycket på en och samma plats.

– JM har byggrätter för 12 000 lägenheter som ligger och väntar. Då kan man fråga sig om de behöver så många fler. Det finns säkert andra aktörer som kan komma igång snabbare, säger Kurt Eliasson på Sabo.

Han anser att kommunerna måste agera tuffare och återta mark-anvisningar om de inte kommit igång inom rimlig tid.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Vi har bett några länsstyrelser att inventera hur många byggrätter det finns och varför projekt inte kommer igång. En del kan bero på konjunktur- och finansskäl. Ett byggbolag ska ha en del i skafferiet för att få en jämn produktion som fungerar för personalen.

– Men ligger man på dem en längre tid i spekulativt syfte – då är det ett problem, säger Stefan Attefall.

4. Begränsa möjligheten att överklaga plan- och byggärenden (16p) 

Fler bostäder absolut – men inte på min bakgård. Det är ofta allmänhetens inställning till nya projekt att döma av de många ärenden som varje år behandlas i våra juridiska instanser. Under 2013 var det cirka 3 000 detaljplaner och bygglov som hamnade hos landets mark- och miljödomstolar. Det är ärenden som redan prövats av kommunerna och i länsstyrelsernas rättsliga instanser. I slutändan beviljas så gott som alltid bygglov.

– Det är egendomligt när en och samma fråga som behandlas i en översiktsplan, detaljplan och i ett bygglov kan överklagas av samma aktör i alla instanser. Det kan fördröja ett ärende i fem–sex år. Man borde kunna stävja det så att inte samma fråga kan överklagas i flera led, säger Sonny Modig.

Han och många andra i vår panel anser att det allmänna intresset måste gå före det privata intresset om dessa båda kommer i konflikt med varandra.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Jag håller med om att överklaganden är ett stort problem som inte minst fördyrar många byggprojekt. Det kommer ett förslag från en utredning den 15 mars.

Syftet är att se över lagstiftningen för att få ner antalet instanser som samma ärenden behandlas i. Man kanske ska ha en avgift för den som vill överklaga beslut.

5. Inför avdragbar moms för hyresintäkter i bostadsbolag (16p) 

En låg moms med sex procent på hyran som kan kvittas mot bostadsbolagens momsutgifter kan sänka hyran med 2 000 kronor för en genomsnittslägenhet enligt Hyresgästföreningens beräkningar.

För Barbro Engman på Hyresgästföreningen och Kurt Eliasson på Sabo är det effektivaste vägen till fler hyresbostäder.

–?Kan man dra ner kostnaden med 3?000 kronor för en hyresrätt jämfört med bostadsrätter skulle det bli incitament till att bygga. I andra länder som Frankrike har man sett effekterna, där har momsen sänkts för byggande och renovering av social housing och det gav resultat i fler projekt, säger Kurt Eliasson.

– Bostadsbeskattningskommittén föreslog nyligen att fastighetsskatten på hyreshus tas bort, vilket innebär att vi sitter kvar med hela problemet. Alla andra förslag, som momsen avfärdar man ju. Det finns varianter på hur man hanterar EU-direktiv, man borde göra ett försök och inte bara lägga sig platt, menar Barbro Engman.

Och här får hon medhåll av Reinhold Lennebo, på Fastighetsägarna:

– Införandet av en låg moms på bostadshyror, med full avdragsrätt för ingående moms på kostnader, skapar bättre förutsättningar för både ökade investeringar i nybyggnation och förvaltning av det befintliga beståndet.

– Detta eftersom det sänker kostnaderna för såväl investeringar och löpande driftkostnader för fastighetsägaren

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

Det blir visserligen en statsfinansiell kostnad men momsavdraget kan stärka produktionen och jag är positivt inställd. Men finansdepartementets uppfattning är att vi är låsta av momsdirektiven i EU och att det är en ruskigt lång process att ändra på dem.

6. Avskaffa kommunernas rätt att ställa särkrav på nybyggda fastigheter (14p) 

Särkraven i olika kommuner, inte minst vad gäller energiförbrukningen, ökar byggkostnaderna med mellan 10 till 15 procent enligt Byggkravsutredningen från 2012. Många kommuner, som Stockholm och Göteborg, är dock kritiska och anser att en lagändring skulle inkräkta på kommunernas självstyre och på målet att minska energi-användning i bostadssektorn med 20 procent till 2020.

– Vi tror på en lagändring som kan göra det mer effektivt för byggbolagen att bygga längre och därmed billigare serier. Det är också troligt att förslaget kan genomföras politiskt, säger Reinhold Lennebo.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Det finns inget i det kommunala självstyret som säger att kommunerna ska kunna sätta egna tekniska krav. Varken på el, bilar eller bostäder.

– Vi kommer i vår att lägga ett lagförslag som förbjuder kommunerna att införa tekniska särkrav och vi ska se över de nationella kraven och undersöka om man kan ha olika krav för olika hustyper.

7. Tvinga kommunerna att upplåta mer mark (12p) 

Ekvationen är enkel. Finns det ingen mark att bygga på – inga nya byggen. Här är viljan hos kommunerna i tätorterna skiftande. De som redan bor i området är sällan roade av fler grannar och politiker vill inte gärna stöta sig med sina väljare. Ökade kostnader för infrastruktur och social service är också hämskor i sammanhanget.

Hans Wallenstam hävdar ofta att bristen på mark och inte hyresregleringen är det största hindret till ökat bostadsbyggande.

Hans Lind på KTH och Irma Ortega, talesperson för jagvillhabostad.nu är av samma åsikt.

– Vi anser att kommunerna skulle kunna anvisa marken till ett fast pris och ge markanvisningar åt de byggbolag som kan erbjuda bäst hyra och kvalité. Genom en mer aktiv markpolitik kan kommunerna påverka bostadsbeståndet mycket mer, säger Irma Ortega.

Hans Lind anser att ansvaret för att mark inte kommer fram ligger på staten och inte på kommunerna.

– Det är staten som under många år gett kommunerna för mycket inflytande över bostadsbyggandet. Det är staten som infört möjligheten att överklaga och det kommunala planmonopolet. Så om inte kommunerna tar sitt ansvar och får fram mer planlagd mark är det dags för staten att ingripa och ta bort det kommunala planmonopolet.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Att ta från kommunerna sitt planmonopol. Nej, så drastiska vill vi inte vara. Men vi har en parlamentarisk kommitté som ska komma med förslag med en regional dimension. Vi hoppas kunna lägga ett lagförslag till nästa vår.

– En tänkbar modell är att bestämma en kvot av nya bostäder i regionen. Det blir sedan ett åläggande som det är upp till kommunerna att bestämma hur det ska genomföras.

8. Gör det mer förmånligt för enskilda att hyra ut ägd bostad (10p) 

Schablonavdraget vid uthyrning av bostad höjdes förra året från 21 000 till 40 000 kronor per år. 2013 gjorde en lagändring det också möjligt att hyra ut bostadsrätter till en hyra som motsvarar de fulla kostnader som ägaren har för sin lägenhet.

Enligt blocket.se ökade annonseringen av andrahandsboenden med 22 procent under 2013. Antagligen tack vare förändringen.

Per-Anders Bergendahl anser att mer generösa regler vid sidan av hyressättningen är det som kan få bäst effekt på marknaden.

– Alla incitament som kan stimulera uthyrning av det utbud som redan finns på plats är positivt, och därför tycker jag det är synd att bostadsrättsföreningarna fortfarande har rätt att stoppa en uthyrning.

Bergendahl tror även att ägarlägenheter som kan hyras ut av privatpersoner kan locka ett stort privat kapital till bostadssektorn och därmed skapa nya bostäder. I resten av Europa är ägarlägenheten den vanligaste formen av hyreslägenhet.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Vi har ett förslag på remiss där kravet på att det ska finnas synnerliga skäl vid andrahandsuthyrning ändras till skäl. Samtidigt ska föreningen få ta ut en avgift vid uthyrning.

Förhoppningsvis får vi igenom en ny lag under våren som kan träda i kraft i början av 2015.

Vi vill göra det möjligt för ombildningar av hyreslägenheter till ägarlägenheter. En utredning kommer med ett betänkande till senvåren. Men inget lagförslag innan valet.

9. Ge stöd och subventioner till byggande av hyreshus (9p) 

Det senaste stödet till bostadsbyggande, ett ränte- och investeringsstöd, togs bort 2006. Fram till 2008 ökade nybyggnationen något för att sedan falla tillbaka 2009. Om tillbakagången berodde på att effekten av bidragen försvann eller på konjunkturella skäl beror på vem man frågar. Det är också delade meningar om bidrag leder till lägre hyror eller enbart hamnar i fickorna på byggbolagen.

– Jag ogillar ordet subventioner, säger Barbro Engman. På alla andra områden, som när man sänker krogmomsen eller bolagsskatten, då kallas det för stimulanser. Men så fort det handlar om lägenheter kallas det för subventioner så det ska lukta gamla sovjetiska brödköer.

Hon anser att man med olika metoder kan villkora investeringsbidrag till låga hyror och produktionskostnader.

– Det har gjorts förut och fungerat, menar Barbro Engman.

Anders Lago från HSB anser att vi har en omvänd Robin Hood-politik i Sverige.

– När jag träffar mina kollegor ute i Europa skrattar de åt oss. Där har man statliga subventioner till folk som har svårt att skaffa sig en bostad – i Sverige är det tvärtom. Här tar vi in skatter från alla och ger subventioner på ränta och som rot-bidrag till de rika som redan har en bostad.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

–?Subventioner har vi prövat tre gånger under 1990-talet och 2000-talets början och då byggde vi ändå bara hälften av det våra nordiska grannar byggde. Det är bara att ge pengar till byggherrarna.

10. Inför bosparande för ungdomar utan skatt på räntan (7p) 

Bosparandet är i första hand ett förslag från HSB och i vår listning var det få som trodde det skulle få nämnvärd effekt på byggandet av nya bostäder. Med tanke på att räntan varit och troligen under längre tid även kommer att förbli låg är det också tveksamt om det har så stor effekt.

– Subventioner ska gå till de som sparar i stället för de som lånar om vi ska komma bort från vår låneekonomi. Då kommer fler att få möjligheten att köpa en bostad och då kommer det att byggas mer. I Norge bosparar 60–70 procent av befolkningen tack vare höga avdragsmöjligheter. Där har det betydelse, säger Anders Lago.

Bostadsminister Stefan Attefall kommenterar:

– Jag är positiv till att vi skapar en kultur där eget sparande är viktigt och skattefritt bosparande är KD för. Nu har även FP, C och S börjat tycka att det är en bra en idé och jag hoppas att vi kan få uppslutning för ett förslag.

– Långsiktigt är det viktig men inget som kommer att ändra förutsättningarna för byggandet den närmaste tiden.

Hur skulle du valt? Testa dina åsikter här! Ställningen av läsarnas röster kommer att redovisas i nästa nummer av Fastighetstidningen.

Annons: