De utländska investerarna tar sig så sakteliga tillbaka på marknaden

Efter finanskrisen skedde ett tydligt trendbrott för utländska direktinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden. Från att ha utgjort över hälften av transaktionsvolymen under mitten av 2000-talet sjönk andelen dramatiskt under 2009 till 10–15 procent. Andelen har sedan legat stabilt på dessa nivåer under 2010–2011 och efter tre kvartal 2012 är andelen strax under 20 procent. Visserligen …

Annons:

Annons:


Efter finanskrisen skedde ett tydligt trendbrott för utländska direktinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden. Från att ha utgjort över hälften av transaktionsvolymen under mitten av 2000-talet sjönk andelen dramatiskt under 2009 till 10–15 procent. Andelen har sedan legat stabilt på dessa nivåer under 2010–2011 och efter tre kvartal 2012 är andelen strax under 20 procent. Visserligen är den utländska närvaron egentligen större än vad statistiken visar i och med de indirekta investeringar som sker via svenska fastighetsfonder, som Niam och Areim. Trots det är vi dock inte ens i närheten av den utländska marknadsnärvaro som rådde i mitten av 2000-talet.

Men det kommer att dröja innan utländska investerare dominerar den svenska fastighetsmarknaden igen.”

Den låga andelen kan tyckas vara en paradox i och med att Sverige är ett av få europeiska länder med riktigt starka fundamenta. Vi har starkare statsfinanser än de främsta AAA-länderna i euro­området, som Finland, Nederländerna och Tyskland. Dessutom har vi välkonsoliderade hushåll, en förhållandevis låg arbetslöshet, en konkurrenskraftig exportsektor och ett stort bytesbalansöverskott. Den nordiska fastighetsmarknaden är dessutom likvid sett ur ett europeiskt perspektiv. Sedan 2007 har Norden stått för omkring 20 procent av den europeiska transaktionsvolymen, samtidigt som regionen endast har runt fem procent av befolkningen. Sammantaget borde detta i kombination med låga obligationsräntor och betydande osäkerheter på världens aktiemarknader locka utländska fastighets­investerare till Sverige.

Vid en första anblick är det lätt att tro att den starka svenska kronan är en hämmande faktor för utländska investeringar i Sverige. Den kronförstärkning vi har sett under senare tid har dock varit kortvarig, den inleddes först i juni 2012 och har redan börjat avta. Kronans styrka ska ses i ljuset av en extrem makroekonomisk turbulens och valutainterventioner av utländska centralbanker. Sett ur ett femårsperspektiv har den svenska kronan snarare varit svag än stark relativt euron. Det finns dock ett antal andra faktorer som kan förklara den minskande utländska närvaron på den svenska fastighetsmarknaden sedan finanskrisen.

• Globaliseringen har minskat på den europeiska finansmarknaden under senare år. Ökande kapitaltäckningskrav och svårigheter att attrahera nytt kapital har gjort att nationella myndigheter har stimulerat europeiska banker att minska sina utländska exponeringar. Resultatet blev att många europeiska banker och investerare lämnade Sverige under 2009-2011 – vilket syns tydligt i vår statistik då utländska investerarna var stora nettosäljare under denna period.
• De flesta av de stressade fastighetsportföljer vi haft på den svenska fastighetsmarknaden har haft utländska ägare. Av de tre största utländska säljarna under 2009-2011, Boultbee (via RBS), Acta och Landic Property, var exempelvis både Boultbee och Landic Property stressade.
•?Den svenska fastighetsmarknaden är högt prissatt i ett internationellt perspektiv. I Europa är det bara London och Paris som har lägre direktavkastningskrav för kontorsfastigheter i bästa läge än Stockholm, vilket givetvis drar ner det utländska intresset.

Även om de utländska investeringarna fortfarande ligger på låga nivåer kan trenden ha vänt under det första halvåret 2012 – då utländska investerare för första gången på fyra år köpte mer än de sålde. Dessutom finns det tecken som tyder på att finansieringssituationen börjar förbättras. Ett antal europeiska banker som drog sig tillbaka från den svenska fastighetsmarknaden efter finanskrisen har nu börjat låna ut igen. Sammantaget finns ett tydligt utländskt intresse för den svenska fastighetsmarknaden. Den utländska närvaron kommer med största sannolikhet att öka under kommande år – men det kommer att dröja innan utländska investerare dominerar den svenska fastighetsmarknaden igen.

Arvid Lindqvist är chefsekonom på Newsec. Du når honom på arvid.lindqvist@newsec.se.

Annons: