Dags för den långsiktiga strategin

Världsekonomin befinner sig i en långsam återhämtningsperiod. Fram till slutet av 2014 drevs den globala tillväxten av USA, men från och med i vintras har ECB:s expansiva penningpolitiska lättnader fått genomslag på den europeiska ekonomin och en bred återhämtning börjar nu ta fart även här.

Annons:

Annons:


Det senaste årets kraftiga nedgång i oljepriset har också varit en bidragande faktor som framförallt har ökat de europeiska konsumenternas köpkraft.

I Kina och de övriga BRICS-länderna (Brasilien, Indien, Kina, Ryssland och Sydafrika) har en tydlig avmattning i tillväxttakten skett under senare år, med tydliga effekter på råvarupriserna som följd. Den globala ekonomin har under senare år karakteriserats av svag efterfrågan, lågt kapacitetsutnyttjande och ett relativt högt sparande – vilket i kombination med en extrem expansiv penningpolitik har resulterat i historiskt låga räntor. Trots att det har varit stor volatilitet i de långa räntorna under maj, finns det ännu få underliggande makroekonomiska faktorer som talar för en trendmässig ökning av de långa räntorna.

I Sverige har tillväxten hållits uppe av hushållens konsumtion och investeringar under senare år. Den svaga globala tillväxten i kombination med ett hårt konkurrenstryck på exportföretagen har medfört att nettoexportens bidrag till tillväxten under senare år varit negativ. Denna utveckling förväntas vända 2015. Internationellt sett förväntas den svenska tillväxten vara riktigt stark under 2015–2017, med en tillväxttakt på över 3 procent per år – vilket är högre än både genomsnittet för avancerade ekonomier och den globala tillväxtmotorn USA.

Den starka tillväxten, de låga räntorna och den goda tillgången på finansiering är en extremt gynnsam makromix för fastigheter som tillgångsslag. Fastigheter, med sin höga direktavkastning, sticker dessutom ut jämfört med andra tillgångsslag.

De senaste två årens starka utveckling på fastighetsmarknaden gör att vi börjar närma oss toppen av investerarcykeln. Trots att allt mer investeringar sker i mindre städer och i storstädernas sekundärlägen har skillnaden i direktavkastning mellan primär- och sekundärlägen sjunkit till historiskt sett låga nivåer. Det vi ser nu är att direktavkastningskraven i sekundärlägen sjunker i linje med den kraftiga efterfrågan. Men de låga räntorna gör att direktavkastningskraven i bra närförorts- och innerstadslägen i storstäderna sjunker ungefär lika mycket. Detta leder till ett parallellt tryck nedåt över hela marknaden. För fastigheter i bästa läge ser vi redan nu nivåer på direktavkastningskraven under det som marknaden traditionellt sett betecknat som botten.

När man närmar sig toppen på investerarcykeln och direktavkastningskraven är låga är det lätt att bli intresserad av de högre nivåerna i sekundära lägen. Över konjunkturcyklerna är det dock utvecklingen i driftnettona som genererar avkastning på fastighetsmarknaden. Fastigheter i bra lägen har bättre potentiell hyresutveckling och lägre vakansrisk än fastigheter i sekundärlägen. Dessutom är likviditetsrisken i allmänhet hög i sekundärlägen och utanför stor-städerna. När marknaden viker tenderar likviditeten på dessa marknader att försvinna helt och hållet medan det alltid finns en marknad för högkvalitativa fastigheter i bra lägen.

Som fastighetsinvesterare bör man planera över hela konjunkturcykeln. Romaren Vegetius sa att man ska rusta för krig när det är fred och det är just vad som är klokt för investerare att göra just nu. Man bör rikta in sig på de fastighetssegment som är intressanta och passar ens profil på lång sikt, och sedan lägga en strategi för att kunna köpa under kommande år. Både en plan för hur man ska investera klokt under nuvarande förutsättningar med stark konjunktur, god tillgången till finansiering och hög riskvilja på marknaden, men framförallt hur man ska ha kraft att agera när konjunkturen viker och de riktigt attraktiva investeringsmöjligheterna dyker upp.

Arvid Lindqvist, analyschef på Catella