Dags att anpassa sig till börsens högre värderingar

Kombinationen av tillväxt och låga eller negativa räntor har haft tydliga effekter på de finansiella marknaderna över hela världen. De europeiska börserna har stigit rejält sedan ECB annonserade sina kvantitativa lättnader i januari. Stockholmsbörsen har i skrivande stund gått upp cirka 15 procent sedan årsskiftet och omkring 30 procent sedan i oktober. Dagens starka makromix har …

Annons:

Annons:


Kombinationen av tillväxt och låga eller negativa räntor har haft tydliga effekter på de finansiella marknaderna över hela världen. De europeiska börserna har stigit rejält sedan ECB annonserade sina kvantitativa lättnader i januari. Stockholmsbörsen har i skrivande stund gått upp cirka 15 procent sedan årsskiftet och omkring 30 procent sedan i oktober.

Dagens starka makromix har inte hunnit prisas in fullt ut på fastighetsmarknaden.

Även fastighetsmarknaden har varit påverkad av denna utveckling och vi rör oss nu i rask takt mot toppen i investeringscykeln. Catella har en unik databas med över 800 fastighetstransaktioner genomförda under den senaste tioårsperioden och av denna statistik kan man tydligt se hur marknaden har accelererat under det senaste halvåret. Skillnaden i direktavkastningskrav mellan primär- och sekundärlägen och även den genomsnittliga nivån på direktavkastningskraven har sjunkit markant.

Fastighetsägarnas uppfattning om situationen på kreditmarknaden mäts i Catellas kreditmarknadsbarometer Credi, som har en stark samvariation både mellan nivån på direktavkastningskraven och standardavvikelsen mellan primär- och sekundärlägen. Sedan mätningarna startade våren 2012 har fastighetsägarnas syn på situationen på kreditmarknaden förbättrats betydligt, samtidigt som direktavkastningskraven och skillnaden mellan primär- och sekundärlägen har sjunkit markant.

Kreditmarknadssentimenten samvarierar tydligt med både BNP-tillväxten och totalavkastningen på aktiemarknaden. Utvecklingen på börsen är dessutom en ledande indikator för kreditmarknadssentimenten ett halvår framåt i tiden. Den starka börsutvecklingen i kombination med en förväntad starkare BNP-tillväxt under det kommande året talar för fortsatt goda förutsättningar på kreditmarknaden och en fortsatt stark fastighetsmarknad.

De flesta investerare, både privata företag och institutioner, är intresserade av att öka sin fastighetsexponering, samtidigt som relativt få aktörer är villiga att sälja. Många välbeställda privatpersoner, samt mindre pensionskassor och stiftelser som normalt inte investerar i fastigheter, uttrycker också ett starkt intresse av att få fastighetsexponering i sina portföljer.

Intresset för fastigheter visar sig också på börsen där fastighetsbolagen sedan i november 2014 har dragit ifrån de breda indexen och trots en rekyl nedåt i början av mars är nu riktningen uppåt igen. Under senhösten och vintern gjordes två börsnoteringar av fastighetsbolag, norrländska NP3 och Göteborgsbaserade Torslanda Property Investment. Efterfrågan på marknaden var hög för båda aktierna och kursen steg i båda fallen med omkring 10 procent under den första handelsdagen.

Jämfört med aktiemarknaden är prissättningen på fastighetsmarknaden trögrörlig och aktiemarknaden värderar i dagsläget fastigheter 10-20 procent högre än fastighetsmarknaden. Att börsen och traditionella fastighetsinvesterare prissätter fastigheter olika talar för att dagens starka makromix ännu inte hunnit prisas in fullt ut på fastighetsmarknaden. Den mest troliga utvecklingen framöver är att vi kommer att få se fler börsnoteringar av både enskilda fastigheter och fastighetsportföljer, vilket kommer att öka investerarefterfrågan och pressa ner direktavkastningskraven ytterligare under 2015-2016.

För investerare är det dock viktigt att komma ihåg att ju hetare marknaden blir, desto större är risken att man betalar för mycket för fastigheter med för låg kvalitet. Den fastighetsspecifika risken är den största riskfaktorn vid fastighetsinvesteringar. Marknadskunskap och förvaltningskompetens är därför avgörande för att lyckas med sina investeringar. Fastigheternas driftnetto, inte förändringar i direktavkastningskrav, är trots allt det som genererar totalavkastning på lång sikt – ju högre priserna blir, desto viktigare är det att vara noga med fastigheternas kvalitet och läge.

Arvid Lindqvist, analyschef på Catella