Flykten från Stockholm city

De flyr till förorterna och till nya territorier på andra sidan gränsen. Bakom sig lämnar de en stadskärna med gapande hål. Ska det bli slutet för Stockholm city eller kommer fastighetsägarna att reda ut stormen?

Annons:

Annons:

Annons:


När Swedbank i februari förra året meddelade att man tar sitt pick och pack, lämnar Brunkebergstorg och flyttar till Sundbyberg var det många av börsmäklarna på banken med hemvist på Östermalm som blev oroliga. Det berättar en person med ledande befattning på banken: ”Sundbyberg? Var ligger det? Tunnelbana – det har jag inte åkt på många år.”

– Det var rätt komiska reaktioner men de blev lite lugnare efter en tid, berättar han.

En lätt skälvning skakade även fastighetsägarna i triangeln Sergels torg – Kungsträdgården – Stureplan. Bankernas närvaro har varit grundvalen för detta Sveriges Wall Street.  Och när SEB bara en kort tid därefter aviserar att man vill lämna Sergels torg och samla sin verksamhet i Värtan, samt att Nordea bantar ner sin verksamhet i city kändes det som början på en trend.

Tidigare var det även klart att Försäkringskassan lämnar sina lokaler på Vasagatan. Det tillsammans gör att 210 000 kvadratmeter yta i Stockholm CBD (Central Business District) frigörs under några års tid.

Nu har visserligen inte SEB tagit sitt slutgiltiga beslut om man ska lämna fastigheten Hästskon 12. Det formella beslutet fattas i vår. Men att döma av tongångarna i ledningen tycks mycket luta åt det.

– Vi ser inte någon större fördel av att sitta i city längre. Det är ju inte så att våra kunder av en tillfällighet strosar runt i Humlegården och Stureplan för att sedan ramla in till oss. Man har planerade möten. När Stockholm växer så växer även CBD och vi anser att Värtaområdet är en del av det, säger Jan Edgren, Head of Property Development på SEB. 

Så stora företag behöver inte sitta i city?

– Ja, så är det. Min känsla är att vi får mindre hyresgäster och större rörlighet i city. Den trenden kommer att fortsätta, menar Jan Edgren.

Petter Klingofström, uthyrninsgchef hos fastighetsrådgivaren Savills är inne på samma linje.

– De stora företagen söker egen profil och vill ha miljöcertifierade fastigheter. Deras intresse av city blir allt mindre ju mer Stockholm växer. Vi kan redan se en förskjutning av city västerut mot centralstationen. Det som är runt Stureplan och Norrmalmstorg kanske inte är lika hett längre.

Blickar man västerut mot London går det att se paralleller till det som nu händer i den svenska huvudstaden. När de första engelska finansinstituten i början av 90-talet flyttade från City i London till moderna lokaler på Canary Wharf i Docklands var det många som undrade varför. Över en mil från varuhuset Harrods, ute på en ödslig halvö med ”no charm at all.” Men i dag är det ingen som ifrågasätter det längre. Det arbetar mer finansfolk på det gamla varvsområdet än inne i City.

Le Défense, en förort i västra Paris, är ett annat exempel på kontorsområde som vuxit sig starkare parallellt med att hyrorna på kontor i centrala lägen stigit.

Fördelarna är inte bara lägre hyreskostnader (hyran i Docklands är en tredjedel av priset i London City) utan att man även kan samla personal i en fastighet istället för kanske fem, sex i olika kvarter.

Är då detta ett rejält hot för de stora fastighetsbolagen som riskerar att sitta med vakanser långt över de nivåer som nu råder på marknaden? AMF Fastigheter är en av de större ägarna i city (totalt 225 000 kvadratmeter) och deras affärsidé de senaste åren har varit att köpa på sig allt fler objekt, bland annat fastigheten Citykronan som Nordea nu lämnar. Men den största utmaningen är förstås att fylla 45 000 kvadratmeter yta när Swedbank lämnar deras fastighet i kvarteret Trollhättan.

Mats Hederos, vd på AMF Fastigheter säger att han sover bra på natten och inte är nervös för egen del.

– Vi följer utvecklingen och tar det med största allvar, men vi ser ingen jättedramatik i situationen.

Sitt lugn försvarar han med att bolaget har kapitalet att bygga om de tomma ytorna och att man därmed skapar nya förutsättningar som blir lönsamma i längden.

– Självklart är den bästa affären att ha en och samma hyresgäst under lång tid men vakanser kan också öppna möjligheter. Ta till exempel handelsplatsen Mood på Regeringsgatan. När vi köpte fastigheten var det redan bestämt att H&M skulle lämna halva huset och flytta till egna lokaler och trots det centrala läget var det en rätt tråkig fastighet. Frågan var om vi skulle fylla på med nya hyresgäster eller ta ett helhetsgrepp. Nu med Mood är förutsättningarna bättre att hyra ut till andra, säger Mats Hederos.

– Alla ytor blir ju inte tomma samma dag och det tar tid att bygga om.
 Per Thiberg, Vasakronan

Enligt Mats Hederos var det aldrig tal om att sänka hyran för att få Swedbank kvar.

– Vi hade ingen prisförhandling. De ville ha lokaler som bättre passar deras ändamål och de ville ha en nystart med förändrade arbetssätt. Det var ett strategiskt beslut som jag uppfattade det.

Inte heller hos Vasakronan, den andra stora fastighetsbjässen i city, tycks det råda någon större oro.

– Alla ytor blir ju inte tomma samma dag och det tar tid att bygga om. Vår bedömning är att effekterna smetas ut över tio år och då blir det ingen chockverkan på marknaden, säger Per Thiberg, chef för Vasakronans fastighetsutveckling och uthyrning i Stockholm.

Men han tror som många andra bedömare att det inte blir stora företag som tar över de tomma ytorna. Särskilt inte de som redan flyttat sin verksamhet till de norra delarna av Stockholm med närhet till vägnätet och Arlanda.

– Men det kommer att ske en rundslussning av lokaler, och små och medelstora företag som vill in närmare city finns alltid. Till vårt projekt Svea artilleri på Östermalm ska försäkringsbolaget Aon flytta från Lilla Essingen och it-bolaget Sigma kommer från Solna. De har tagit steget in till stan, även om det inte handlar om CBD, säger Per Thiberg.

Sedan påpekar han att banker och stora hyresgäster också betalar lägre hyra per kvadrat, och att det finns en hyrespotential i att bygga om och hyra ut moderna kontor. Som man ska göra på Vasagatan när Försäkringskassan flyttar om två år. Ombyggnation i detta sammanhang innebär att bara stommen lämnas kvar och det till en kostnad som att bygga nytt.

Kan ni räkna hem det?

– De här fastigheterna är i stort behov av renovering och värdet på fastigheten ökar mer än investeringen. Annars gör vi inte denna typ av satsning.  Hyressättningen ska matcha investeringen och det ska sluta som en bra affär. Vi får göra ombyggnaden på spekulation. Det går inte att vänta på att bygga om tills man har hyresgäster, säger Per Thiberg.

Här blir det tomt i innerstaden. Klicka på bilden för en större version.
Här blir det tomt i innerstaden. Klicka på bilden för en större version.

Att sitta i centrala Stockholm är självklart fortfarande attraktivt och det är i princip en hygienfaktor om man är en framgångsrik advokatbyrå, revisionsfirma eller affärskonsult. Läget stärker ens varumärke och är ett konkurrensmedel för att locka rätt personal. Men smakar det så kostar det. Snitthyran nu är cirka 4 500 kronor per kvadratmeter för ett primekontor.

– Det finns företag där hyreskostnaden inte är så betungande, man har marginalerna och kan betala för läge, säger Åsa Linder, analyschef på Jones Long Lasalle, ett av fastighetsrådgivningsföretagen – som för övrigt alla sitter i city på en omkrets av 500 meter.

Samtidigt som bolag flyttar ut minskar även ytorna som hyresgästerna efterfrågar.  Med hyror som stigit med 20 procent på två år är det allt fler företag som funderar över hur mycket yta man verkligen behöver. Undersökningar visar att många arbetsplatser, inte minst inom konsultbranschen, bara har femtio procent av personalstyrkan på plats varje dag och då är det så kallade aktivitetsstyrda kontoret modellen för framtiden Åsa Linders kollega Marie Cronström, chef för hyresgästrådgivning på Jones Long Lasalle, tror att yteffektiviseringar blir allt mer efterfrågade och att vi bara sett början på den utvecklingen – inte minst i city där besparingen på att tränga ihop sig är som störst.

– Kunderna vill ha effektiva ytor och mer flexibla lösningar. Här måste fastighetsägarna se till att de tekniska lösningarna anpassas till de nya förutsättningarna.

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på KTH, har följt utvecklingen av kontorsmarknaden i Stockholm under många år – inte minst fastighetskraschen i början av 90-talet.

– Det är klart att området kommer att påverkas när tio procent av hyresgästerna flyttar ut och sammanfaller det med en lågkonjunktur kommer det att bli svettigt för fastighetsägarna. Men jag ser inte att det ska leda till en fastighetskris. Bolagen som äger i city är väl konsoliderade och har inte köpt fastigheter på spekulation som innan krisen på 90-talet. Då fanns även mycket nybyggt i fel lägen.

Han tror att bolagen inte kommer att möta vakanserna med att sänka hyrorna.

– Det skulle förstöra marknaden. Man tar hellre vakanser, säger Stellan Lundström.

Swedbanks huvudkontor, ett kvarter bort från Sergels torg. Tillsammans med SEB i närheten uppmäter de båda kontoren en yta på 84 000 kvadratmeter som snart kan stå tomma.
Swedbanks huvudkontor, ett kvarter bort från Sergels torg. Tillsammans med SEB i närheten uppmäter de båda kontoren en yta på 84 000 kvadratmeter som snart kan stå tomma.

Varannan analytiker räknar med att hyrorna sjunker i city nästa år visar en ny rapport från Swedish Property Research Forum. Pernilla Arnrud Melin, researchchef på CBRE Sverige tror på fem procent nedgång under 2013.

– Trenden vi ser är att företag avvaktar och omförhandlar sina kontrakt. Det beror både på oron för omvärldens ekonomi och på vetskapen om att nya moderna större lokaler kommer att komma ut på marknaden framöver.

–?Men jag är inte orolig för att ombyggda lokaler kommer att stå tomma. Det finns företag som redan sitter i CBD som kan tänka sig att ta över ytor, till exempel i Citykronan – det har vi redan fått signaler om. Fast lokalerna man lämnar efter sig blir knepiga att hyra ut och där kanske man får göra konverteringar till bostäder, säger Pernilla Arnrud Melin.

Även Petter Klingofström på Savills räknar med lägre hyror.

– Jag tycker det vore märkligt om nivåerna inte kommer att pressas. Många stora företag har säkert redan börjat diskontera bättre hyresnivåer när deras nuvarande kontrakt löper ut om ett eller två år.

Sämst förutsättningar när konkurrensen  hårdnar har förstås äldre kontor som är inrymda i fastigheter en gång byggda som bostadshus men som kontoriserats för att ge bättre avkastning till ägarna.

– Höga trösklar, knirrande golv, högt i tak, kanske inte den bästa ventilationen och rumsindelning är det som företagen definitivt inte vill ha, säger Anne Sundström, uthyrare på DTZ. Möjligen tandläkare och mindre advokatkontor.

Det finns lokaler som står tomma länge vilket inte är ett gott tecken– ligger de för länge börjar det lukta illa
Anne Sundström, DTZ

Vad gör fastighetsägare som inte får uthyrt?

– Jag ser ingen panik. Man har sina vakanser och blöder inte för det. Mitt intryck är att de flesta fastighetsägare inte gör något förrän man har en hyresgäst, tills dess låter man det stå. Det finns lokaler som står tomma länge vilket inte är ett gott tecken på marknaden. Som med bostadsrätter – ligger de för länge börjar det lukta lite illa, säger Anne som även har arbetat som mäklare av bostadsrätter.

Många har redan insett att det är en bra affär att konvertera tillbaka till bostäder eller ”bostadifiera” omoderna kontorslösningar. Det är även något som uppmuntras av stadens politiker som vill se fler bostäder i cityområdet. Kalkylen bygger på att kunna ta ut priser på 70 000 – 100 000 kronor per kvadratmeter för att få ekvationen att gå ihop. Det gäller alltså att bygga exklusivt och på de allra bästa lägena.

Kanske är det också en växande handel som ska fylla de tomma kontorsytorna. Det tror i alla fall Fredrik Kolterjahn, analytiker på HUI Research.

– Handeln kan behöva fler A-lägen för det finns inte så många sådana tydliga stråk nu. Och det behövs även mer yta till hotell, café och restaurang. Jag tror till exempel att fler konceptkedjor som typ Vapiano och Wagamama kan etablera sig.

Men finns det köpunderlag så det räcker? Snart kommer bland annat Mall of Scandinavia att stå klart med 100 000 kvadratmeter butiksyta?

– Konkurrensen blir hård inte minst i norra delen av stan. Men city har sin styrka i att vara en färdig social miljö som inte behöver skapas – vilket ett köpcentra måste.  Det är en stor konkurrensfördel.

AMF har även planer på att inrymma ett hotell i delar av Swedbanks hus. Det finns även diskussioner om att bygga på kontorshus med extra våningsplan med bostäder.

I slutändan kan det visa sig att kontorsflyttarna blir ett lyft där vi får en mer levande citykärna som lever även efter klockan fem på eftermiddagen. Som det en gång var innan Klarakvarteren revs.

___________________________________________________

Kontorshuset blir bostadsrätter – pris: 77 000 kr/kvm

Gamla kontoriserade fastigheter blir åter igen bostadshus i innerstan. Efterfrågan på exklusiva bostäder i centralt läge är större än på kontor med rumsindelning. 

Gammalt stenhus på Birger Jarlsgatan – snart bostäder istället för omoderna kontor.
Gammalt stenhus på Birger Jarlsgatan – snart bostäder istället för omoderna kontor.

På bästa cityadress, nära Stureplan och Humlegården, ligger fastigheten Såpsjudaren. Fastigheten uppfördes 1927 som ett klassiskt bostadshus med stora vackra våningar. Under 1950-talet byggdes fastigheten varsamt om för kontors-ändamål med många av de gamla detaljerna bevarade.

ALM Equity har tillsammans med Stockholms stad genomfört en planändring för fastigheten. Visionen är att återigen se bostadslägenheter i huset och skapa ett exklusivt boende mitt i stan där köparna ges utrymme att påverka utformningen.

– Vi köpte huset av AMF Fastigheter för ett och ett halvt år sedan. Man hade då blivit av med hyresgästen Max Matthiessen och fastigheten stod tom, säger Joakim Alm på Alm Equity.

Det gamla bostadshuset har byggts om ett antal gånger för att anpassas till kontor men nu ansåg Stockholms stad att det passade bra att huset fick gå tillbaka till sitt ursprung.

–?Det är ingen helt lätt produktion med tanke på alla nya krav som ställts vad gäller ljudisolering. Det hade blivit billigare att riva och bygga på nytt, men det tillåter inte
klassificeringen, säger Joakim Alm.

Priset till bostadsköparna hamnar på i snitt 77?000 kronor per kvadratmeter och alla 19 lägenheterna är redan bokade.

Riva fick däremot Wallenstam som bygger nytt bostadsrättshus på Grev Ture-gatan.

–?Vi kommer säkert att se fler sådana har bostadskonverteringar eftersom kontorsmarknaden inte längre efterfrågar dessa gamla lösningar, säger Joakim Alm.
___________________________________________________

Vasakronans personal blir kontorstestråttor

När Vasakronan förstod att kunderna efterfrågar nya aktivitetsbaserade kontor bestämde man sig för att själva flytta in ett sådant.
– Ska vi leverera måste vi testa först, säger Peter Östman, informationschef på Vasakronan. 

Än så länge bara en byggarbetsplats. Men innan jul kommer Peter Östman, informationschef på Vasakronan och övrig personal att jobba i framtidens kontorsmiljö – utan fasta platser och inga papper på borden.
Än så länge bara en byggarbetsplats. Men innan jul kommer Peter Östman, informationschef på Vasakronan och övrig personal att jobba i framtidens kontorsmiljö – utan fasta platser och inga papper på borden.

Vi möts i lokalerna på Mäster Samuelsgatan som förlaget Talentum tidigare hyrt. De har flyttat ut ur CBD till en fastighet vid Jarlaplan. Lokalen är fortfarande en byggarbetsplats men den 3 december ska personalen flytta från Vasakronans nuvarande kontor vid Norrtull.

Grundtanken är att personalen, totalt 120 personer, inte har några fasta platser utan hittar en lösning som passar just för dagen. Kanske i ett mötesrum, på en av de fria platserna eller i tysta avdelningen där man inte ska tala i mobilen. Eller i cafét som ligger centralt placerad som piazzan i en italiensk by. Inspirationen har nämligen  arkitektkontoret BSK hämtat från den lilla medeltida staden Palma Nova i nordöstra Italien känd för sin säregna karaktär med ett torg i mitten och stadsdelar runt om formade som kronbladen på en blomma.

Men arbetssättet hos Vasakronan kommer vara långt ifrån medeltida. Clean desk – alltså papperslöst ska det vara. All information man behöver ska hanteras digitalt.

– Vi har en hög ambition när det gäller att jobba digitalt och mobilt. Vår flytt gör att vi får lite extra fart och det som kanske annars hade tagit tre år kommer nu att gå på ett, säger Peter Östman.

Personalen får agera lite testråttor och man räknar med att det kan bli lätt förvirring i början.

– Fler av våra kunder är idag intresserade av aktivitetsbaserade lösningar, men det finns väldigt få som har testat det fullt ut i praktiken. Det känns därför helt naturligt att vi gör det själva och samlar på oss erfarenheter som våra kunder sen kan få ta del av, säger Peter Östman.

Han betonar att projektet inte enbart handlar om att trycka in mer folk per kvadratmeter.

– Lika mycket är det en fråga om att öka lusten och därmed också öka intäkterna.