De bygger sin egen gemenskap

De är unga familjer i storstäderna, de vill själva skapa ett boende till en lägre kostnad. De tänker hållbarhet och vill ha en social samvaro. Möt den nya tidens byggutvecklare – byggemenskapen. En trend som kan bli det tredje benet på bostadsmarknaden.

Annons:

Annons:

Annons:


Byggemenskap, kooperativ, alternativa boendeformer. Suger man lite på begreppen så andas det 70-tal, Mah-Jongkläder, kollektiv och gemensamma vegetariska middagar som avslutades med en morotskaka till kamomillteet.

Det är en bild som till viss del fortfarande stämmer när man tittar lite närmare på några av de bygg- och bogemenskaper som bildats de senaste åren. Ofta är det människor som samlats kring tanken på att leva ekologiskt, eller gemenskaper där de flesta är pensionärer och ser sitt boende som en trygghet på gamla dar.

Men parallellt groräven en insikt om att en lägenhet inte behöver vara något som ett bygg- eller bostadsbolag ska besluta över och ha vinning av – för så ser det ut på den svenska bostadsmarknaden vare sig det rör sig om ett hyres- eller bostadsrättsprojekt.

– Många drömmer om att bygga en egen villa där man kan förverkliga exakt det boendet man vill ha. Jag är övertygad om att det finns många som har samma drivkraft, men vill bo i en lägenhet i en stad tillsammans med människor man gillar, säger Pernilla Ottosson, byggemenskapsledare på arkitekt- och konsultföretaget Inobi i Göteborg.

Inobi är lite av pionjärer på området och de driver själva projekt i Göteborg, bland annat Byggemenskapen Ärlan i Majorna med 25–27 lägenheter. Det är medlemmarna som finansierar projektet, Inobi bistår med byggemenskapsledningstjänst, en ny innovation på fastighetsmarknaden.

– Man får skilja på bogemenskaper som hyr in sig i fastigheter, ofta hos allmännyttan, och byggemenskapen som är byggherrar och tar den ekonomiska risken. De är fullt medvetna om att varje val de gör påverkar deras kostnader, säger Magnus Pettersson, projektledare på Inobi.

Svenja Suhren, Sebastian Baller och Mirjam Krüger, medlemmar i byggmenskapen Dock 71. Totalt 70 lägenheter. Foto: Florian Schmuck.

Vi återkommer till Göteborg, men först till en annan hamnstad, Hamburg i norra Tyskland. Här finns sedan lång tid tillbaka en tradition att skapa koope­rativ och byggemenskaper, och sedan 2003 även en organisation för det hos staden, Die Agentur für Baugemeinschaften. Bendix Bürgner som är stadsutvecklare tar emot och visar på en karta de olika projekten som Hamburg stad planerar.

– Bostadssituationen i Hamburg är ansträngd och vi har som mål att bygga 10 000 nya lägen­heter varje år, av dem vill vi att 20 procent ska vara byggemenskaper, säger han och pekar ut platser där staden äger mark som ska bebyggas.

Skälet är att de styrande i staden vill ha blandad bebyggelse där privata bolags hus ska stå bredvid kooperativ, social housing och så även då byggemen­skaper.

– Vi tror att en sådan mix leder till mer socialt hållbara områden och byggemenskapen är inte bara ett sätt att få en billigare lägenhet utan även möjlighet för människor att få bättre livskvalitet, säger Bendix Bürgner. Fast det sistnämnda har han inga siffror på, det ska göras en studie om det så småningom.

Nybyggda områden i Hamburg ska ha en blandning av ägarformer – mitt emot Dock 71 står ett kommunalt
hus med subven­tio­nerade hyror. Foto: Florian Schmuck.

Hittills har målet inte uppfyllts på alla platser, andelen byggemenskaper i nya områden har varierat från 5 till 20 procent men hos Bendix Bürgner är förhoppningarna stora.

– Vi har mark i centrala lägen som är attraktiva, men ett problem är att finansiera projekt, särskilt små kooperativ som inte har resurserna att gå i en med eget kapital. Insatsen är 600 euro per kvadratmeter och det är det inte alla som klarar. Den genomsnittliga byggkostnaden i Hamburg är mellan 2 000 till 5 000 euro per kvadratmeter boyta och byggemenskapen kan finansiera projekten med fördelaktiga lån som staden står som garant för, sedan tillkommer diverse bidrag som ges till olika hållbarhetsinitiativ, det kan vara energisnålt byggande, hissar, ekologiska material, cykelparkeringar med mera.

Några s-bahnstationer norr om Bendix Bürgners kontor ligger Hafen City, ett område
som tidigare var industri- och lagerbyggnader.
Nu omvandlas det till ett bostadsområde mitt i Hamburg, bara några minuters promenad till centrum och Hauptbanhof.

Här står Dock 71, ett nybyggt flerbostadshus i sex våningar med takterrass och loftlägenheter. Ett projekt som i Sverige enbart hade igångsatts av ett större utvecklingsbolag. Men här är det ”amatörer” som gått samman och mot alla odds lyckats få till det största projektet en byggemenskap uppfört i Tyskland.

– Det var bara en sandig och stenig plätt här när vi bestämde oss för att gå in i projektet. Det var svårt att tänka sig hur det skulle bli när det står klart. Vi tog ofta en promenad med barnen för att se området växa upp, säger Svenja Suhren när vi sitter i ett kontor där hon och hennes man Sebastian Baller driver en PR-byrå.

Ovanför kontoret ligger deras lägenhet, en fyrarumslägenhet på 118 kvadratmeter. Totalt finns det 69 lägenheter och 12 kommersiella lokaler i fastigheten.

Egentligen hade Sebastian Baller och Svenja Suhren varken tänkt att flytta eller dras in i ett gigantiskt byggprojekt. De bodde i en lägenhet i det attraktiva området Altona men när de fick sitt första barn insåg de att nytt boende måste ordnas, och i Hamburg är det inte så lätt att hitta stora lägenheter i centrala delar om man har en begränsad budget.

När vi fick vårt första barn insåg vi att nytt boende måste ordnas, och i Hamburg är det inte så lätt att hitta stora lägenheter i centrala delar om man har en begränsad budget, berättar Sebastian Baller och Svenja Suhren. Foto: Florian Schmuck.

Det här var vår möjlighet att bo stort och centralt till ett pris som vi klarar, säger Sebastian. Priset per kvadratmeter är i genomsnitt 3 450 euro i vårt hus, det är hälften av vad du får betala för nya lägenheter i andra centrala delar.

Motprestationen var att ägna tid till planering av projektet. Sebastian satt själv i styrelsen under tre års tid med möten som kunde pågå långt in på kvällstimmarna. Han tror att han lade runt tio timmar i veckan på byggprojektet.

– Jag skulle inte göra om det idag, men det var en intressant tid, säger Sebastian med ett lätt ironiskt leende. Jag lärde mig mycket om hur hus byggs och ännu mer om hur man kommunicerar och diskuterar med människor.

Att få 69 familjer att dra åt samma håll var förstås en utmaning, men med god organisation och olika arbetsgrupper med delansvar; som ekonomi, arkitektur, innergård och så vidare, fick man till sist det att rulla i mål. Sebastian berättar att mest diskussion uppstod mellan de som vill bygga så billigt som möjligt och andra som mer såg till andra kvaliteter. Till exempel sänktes takhöjden från 2,80 till 2,65 för att spara pengar i konstruktionen. Hela bygget slutade på 15 miljoner euro och cirka 1 miljon euro över budget.

Efter Dock 71 har det runt om i kvarteret tillkommit kooperativa hyreslägenheter, hus med reducerad hyra (social housing). Man har innergården gemensamt och ett visst samarbete kring den. Annars är det inom gemenskapen som samvaron finns, med eget samlingsrum och filmvisningar, på sommaren takterrass med ett kök inrymt i en gammal container. Ibland äter vissa gemensamma middagar.

– För mig är det det perfekta boendet, alla känner alla vilket är en trygghet men ingen ställer krav på att du ska vara med. Och det är helt ok att hyra ut sin lägenhet eller att sälja, säger Mirjam Krüger som med sin familj flyttade från München och genom vänner bjöds in att delta i gemenskapen.

Medlemmarna i Lyckan ses varannan vecka för att diskutera och planera byggplanerna. Foto: Julia Sjöberg.

Tillbaka till Göteborg och till en parkeringsplats i attraktiva Vasastaden. Här ska om några år fyra familjer sätta sina bopålar i byggemenskapen Lyckan, bildad som en bostadsrättsförening. Det blir tre lägenheter med 110 kvadratmeter och en på 70 kvadrat. Till huset planeras även några mindre lägenheter, som säljs vid uppförandet för att få in kapital. Vad får då ett gäng svenska 80-talister att viga fem års tid åt att driva sitt eget bygg­projekt?

– Vi vill vara med och påverka hur våra bostäder ske se ut och det är grymt häftigt att bygga ett hus i centrala Göteborg, säger Axel Darvik, som vid sidan om byggemenskapen driver eget konsult­bolag och sitter som ledamot i Göteborgs kommunfullmäktige för Liberalerna.

Alla familjerna i Lyckan ser sig först och främst som stadsmänniskor. Ingen lockas av radhusidyllen i förorten och det dagspendlande och bilberoende som det kan medföra. Gemenskapen vill därför att tre ledord ska genomsyra hela projektet: centralt, barnvänligt och hållbart. Tre ord som annars är svåra att kombinera till ett, för unga personer, överkomligt pris.

–  Vi tror att totalkalkylen kommer att bli lägre än om vi hade köpt lägenheter av liknande storlek i samma område. Men vi tar ju också en risk som byggherre och vi är väl medvetna om att saker kan bli dyrare än man planerar när man har så stor frihet, menar Torbjörn Svensson som är med i gemenskapen tillsammans med sin fru Sofie och tvååriga son Wilhelm.

Man hoppas också att gemenskapen ska bidra till ett mer socialt utbyte.

– Vi har ju en tanke om att gemenskapen ska underlätta för alla i huset. Man kan hjälpa varandra med att hämta och lämna på skolan och passa varandras barn när behoven uppstår, säger Axel Darvik.

Det var Axel och hans fru Charlotte som fick upp ögonen för att Göteborgs stad ville satsa på byggemenskaper. Genom vänner och bekanta anslöt de övriga familjerna och när staden började utlysa de första markanvisningarna för byggemenskaper så bildades Lyckan. Sedan tog det 1,5 år innan de vann sin tomtplätt, med vad de själva beskriver som en väldigt ”praktisk ansökan”.

– Vi tror att det var många arkitekter som sökte och där var vi lite annorlunda, som valde att köpa in den tjänsten. Vi hade istället en väldigt tydlig och konkret projektplan, säger Torbjörn Svensson.

Just nu pågår projekteringen av fastigheten i väntan på bygglov. Anvisningen kom med en tillhörande detaljplan som gjorde att startsträckan blev kortare. Utan detaljplan hade Lyckan fått vänta ytterligare två år innan inflyttning.

– Den största utmaningen för byggemenskaper är de långa tidsperspektiven. Man ska få allt att funka, med familj och livet i allmänhet. En familj har redan hoppat av. Hade det dröjt ytterligare ett halvår innan den första markanvisningen kom ut hade kanske fler familjer gjort det, säger Johan Granrud, som vart med i gemenskapen från det att den grundades, tillsammans med frun Lisa och sonen Gösta.

Vid parkeringsplatsen som ska blir deras bostad, på gränsen mellan Vasastaden och Landala i centrala Göteborg, möter vi Christian Hansen, 36, Johan Granrud, 32, Alex Hansen, 7, Lisa Granrud, 35, Gösta Granrud, 1, Torbjörn Svensson, 33 och Wilhelm Svensson, 2. Foto: Julia Sjöberg.

En annan utmaning är att lösa det ekonomiska pusslet. När det väl kom till kritan valde bygg-
gemenskapen att bilda en bostadsrättsförening. Ett avdrag på markpriset från Göteborgs stad var inte tillräckligt ekonomiskt fördelaktigt för att välja en kooperativ hyresrätt. Särskilt eftersom möjligheten till ränteavdrag då försvann.

– Det visade sig också vara mycket enklare att få lån till en bostadsrätt. Vi var även inne på att bilda ett aktiebolag, men kände att bostadsrättsformen ändå är perfekt. Det är ju själva grundtanken med bostadsrätter på något vis – att man äger och tar hand om huset tillsammans, säger Axel.

Det finns politiska mål om att förenkla processerna med byggemenskaper även på riksnivå. Ett regeringsförslag om ett startbidrag med maximalt 300 000 kronor till byggemenskaper, samt en statlig kreditgaranti står på tapeten. Bostads­minister Peter Eriksson hoppas att regeringen ska få med förslaget i budgeten redan till år 2019.

Men ännu är inte terrängen sonderad. Föreningen har fått agera pilotprojekt och hoppas på byggstart till sommaren 2018 så att huset står färdigt lagom till årsskiftet 2019/20.

– Kommunen vet ju inte hur det här kommer att falla ut, mer än att de har en vision. Lyckas vi med det här så kan vi bli ett föregångsexempel, tror Axel Darvik.

Och han får medhåll av Pernilla Ottosson på Inobi.

– Ska byggemenskapen som idé få fart måste fler exempel visas upp, och tröskeln för att våga gå med måste sänkas. Idag får du tidigt lägga 300 000–500 000 kronor med fastighetsprojektet som enda säkerhet.

Kan då byggemenskapen bli ett tredje ben på den svenska bostadsmarknaden?

– Det är jag övertygad om, och det har även andra bostadsutvecklare insett som hör av sig till oss, de har förstått att man även ska vara med på det här tåget, inte minst för att Göteborgs stad har som mål att fem procent av marken ska gå till bygg- eller bogemenskaper, säger Pernilla Ottosson.

Bendix Bürgner är stadsutvecklare i Hamburg stad och ansvarig för att staden ska nå målet 20 procent byggmenskaper i nyproduktionen. Foto David Grossman

Så fungerar byggemenskap i Hamburg

  • Byggemenskapen (BG) har en idé om var och hur man vill bo. De får erbjudanden om mark av Die Agentur für Baugemeinschaften.
  • Går ansökan igenom får man köpa mark till fast pris (staden gör en värdering). Sedan väljer BG arkitekt och entreprenörer.
  • BG kan bildas som kooperativ eller ägarlägenheter. Finansiellt stöd och bidrag från Hamburg stad. BG betalar en procent av kostnaden innan produktionen startar.
  • Byggs det som kooperativt hyreshus ska 30 procent av lägenheterna gå till hyresgäster med låg inkomst som sedan betalar 6,50 euro/kvm. De med högst inkomst, max 20 procent av de boende, betalar full hyra 11,70 euro/kvm.
  • Är det ägarlägenheter får inget säljas med vinst från 5 till 10 år beroende på projekt. Säljer man med vinst ska mellanskillnaden gå till staden.

 

Detta krävs för att starta Byggemenskap i Sverige:  

  • Intresserade medlemmar med en idé om hur man vill bo.
  • Markanvisning och helst en färdig detaljplan från kommunen.
  • Grundplåt innan byggkreditiv finns. Bildad brf eller kooperativ förening.
  • Hjälp av arkitekter, projektledare, entreprenörer, politiska beslutsfattare och inte minst ett långt och träget engagemang från byggemenskapen.

 

Några andra alternativa boendeformer i Sverige

  • Kooperativ hyresrätt med annan ägare
    En ekonomisk förening, där medlemmarna har ett visst inflytande. Föreningen beslutar exempelvis hyresnivåerna för lägenheterna. Föreningen hyr lägenheterna/huset av ett bostadsföretag och i sin tur hyr ut lägenheterna till medlemmarna. Avtalet mellan bostadsföretaget och hyresrättsföreningen är ett blockhyresavtal.
  • Ägarlägenheter Varje lägenhet har egen lagfart och ägaren disponerar sitt boende på samma sätt som en villa eller radhus. För gemensamma anläggningar bildas en gemensamhetsanläggning som sköter de gemensamma ytorna. 

Läs mer:

SparaSparaSparaSparaSparaSpara

SparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSpara

SparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSparaSpara