Bygge i botten kan bli toppen

Råvindar som blir exklusiva bostadsrätter är sedan länge en lönsam affär för bostadsrättsföreningar i storstäderna. Nu riktas även blickarna längre ner mot lokaler i bottenplan och källare.

Annons:

Annons:


Enligt den senaste försäljningsstatistiken ligger snittpriset på en bostadsrätt i Stockholm stad på närmare 50 000 kronor per kvadratmeter. Med sådant prisläge är det lätt att få ekonomi när man konverterar råvindar till bostadsrätter i Stockholms innerstad, särskilt om det är på Östermalm och i Vasastan där en vindslägenhet säljs för mellan 70 000 och 150 000 kronor kvadratmetern.

Men även på mindre attraktiva ytor i fastigheterna, oftast i källare, och även utanför stadens innersta kärna kan det vara lönsamt för föreningar att bygga lägenheter till försäljning. Mycket handlar om hur väl ytorna kan anpassas utan allt för omfattande ombyggnation. Finns det vatten, avlopp och tillräckligt med ljusinsläpp har man kommit en bra bit på väg. Cykelrum, torkrum, före detta utrymmen för oljetankar, garage och källarförråd är exempel på rum som har gjorts om till små lägenheter. Eller butiker. Som den före detta cigarraffären i Abrahamsberg i Bromma. Där har brf Säcken 2 bestämt sig för att konvertera till en tvårumslägenhet på 55 kvadratmeter.

Före detta möteslokal och cykelkällare...
Före detta möteslokal och cykelkällare…
...byggdes om till trerummare på 80 kvadratmeter.
…byggdes om till trerummare på 80 kvadratmeter.

– Vi började med att försöka hyra ut den som affärslokal men fick inga napp. Då var det olika intressenter som hörde av sig och ville bygga om till bostad. Vi i styrelsen tyckte det var en bra idé och tog kontakt med en mäklare som fick sköta försäljningen av lokalen, berättar Claes Lindkvist, ordförande i föreningen.

Affären hamnade till sist hos Åke Pettersson och hans företag Make Space, en entreprenör som omvandlar och sedan säljer lägenheterna på marknaden.

Föreningen får en intäkt och dessutom ännu en medlem som kan hjälpa till.

Åke Pettersson

– Jag ser allt fler butiker, inte minst sådana här i förorter, som får svårare att klara av konkurrensen från köpcentra. Då kan konvertering till bostad vara en bra lösning. Föreningen får en intäkt och dessutom ännu en medlem som kan hjälpa till, säger Åke Pettersson.

I det här fallet är det en rätt enkel ombyggnad som behöver göras. Kök och badrum finns redan, annars är vatten och avlopp den stora och dyra biten som en konvertering kan stupa på för att den ska vara lönsam. Här ska dock väggar rivas för att få en rumsplanering som passar. Några nya fönsterytor krävs inte. Lokalen uppfyller kravet på att fönsterytan minimum ska motsvara 10 procent av golvytan. Takhöjden är även högre än 2,40 meter som är gränsen för nya bostäder.

– Det kan vara knepigt med bygglov om man ska ta upp fler fönster. Stadsbyggnadskontoret brukar inte godkänna att fasaden förändras, i alla fall inte mot gatan, säger Åke Pettersson.

I bromma var det aldrig aktuellt att ta hand om ombyggnad och försäljning själv. Claes Lindkvist menar att man varken har tid eller kompetens till det. Med att låta en entreprenör köpa lokalen och bygga om flyttas även risken. Priset som Åke Pettersson betalat för lokalen vill man inte kommunicera men ombyggnaden räknar han med kommer att kosta mellan 10 000 – 15 000 kronor per kvadrat och försäljningspriset i området är runt 40 000 kronor per kvadrat.

– Vi gjorde nyligen om ett källarförråd till en lägenhet på 50 kvadratmeter som såldes för 1,8 miljoner. Det var ytor som blev frigjorda när man slängde ut en oljepanna och sedan flyttade cykelutrymmet och vissa förråd. Den typen av ombyggnader kräver inte så mycket kapital som vindar och det är lättare att få igenom ett bygglov, menar Åke Pettersson.

För Säcken 2 innebar planen att en extra föreningsstämma fick kallas in. Alla de tolv medlemmarna röstade enhälligt för en försäljning. Om den juridiska biten har Claes Lindkvist ingen kännedom.

– Det är en fråga för mäklaren och för entreprenören.

I denna stund väntar projektet i cigarraffären på ett bygglov vilket man räknar ska gå igenom. Sedan tar ombyggnaden cirka två månader.

 

Föreningen har det yttersta ansvaret

Heltäckande avtal och egen kontrollant i byggprocessen. Det rekommenderar Fastighetsägarna Stockholms jurist Eva Sönevall de föreningar som ska konvertera i sin fastighet.

 

– Oavsett om man ska upplåta en vind för inredning till bostäder eller konvertera en lokal till bostad är det viktigt med ett så heltäckande avtal som möjligt. Många av de avtal som vi ser på juridiska affärsområdet uppfyller inte ens formkraven enligt bostadsrättslagen, säger Eva Sönevall. Ofta har bolaget som säljer sina tjänster plockat lite här och där av det som man tycker passar ens egna behov.

Att tänka på är också:

• Upplåtelse av vind kräver alltid stämmobeslut och oftast även omvandling av lokal till bostad.

• När en ny bostadsrätt tillkommer i föreningen ska insats och årsavgift beräknas. Det kan ibland vara besvärligt att räkna fram.

• Om vinds- eller källarförråd måste flyttas ska de medlemmar som har förråd lämna sitt godkännande. Om inte samtliga medlemmar lämnar sitt godkännande måste hyresnämnden också godkänna stämmans beslut.

• Eventuellt kan en ny ekonomisk plan behöva göras innan ny upplåtelse kan ske. En bedömning måste göras i varje enskilt fall.

Eva Sönevall råder föreningen att ha en egen kontrollant under byggprocessen och inte förlita sig på entreprenören. Det finns många tekniska krav vid en ombyggnad och det är föreningen som har det yttersta ansvaret om fel uppstår.

– En förening i Stockholm som gjorde en vindsrenovering drabbades av 15 vattenskador. De hade ingen egen kontrollant och det resulterade i irriterade medlemmar och skador på fastigheten.

 

Annons: