Bostadsfastigheter – en säker investering med stabila kassaflöden

Dagens ränteläge är det lägsta sedan första världskriget och statsobligationer ger i princip ingen real avkastning alls. De flesta investerare behöver dock avkastning och det blir allt vanligare att röra sig ut på riskskalan, vilket har drivit upp priserna på tillgångar som aktier och högriskobligationer. I den här miljön framstår fastigheter som ett allt mer …

Annons:

Annons:


Dagens ränteläge är det lägsta sedan första världskriget och statsobligationer ger i princip ingen real avkastning alls. De flesta investerare behöver dock avkastning och det blir allt vanligare att röra sig ut på riskskalan, vilket har drivit upp priserna på tillgångar som aktier och högriskobligationer. I den här miljön framstår fastigheter som ett allt mer intressant investerings-alternativ.

Institutioner runt om i västvärlden har viktat upp sina fastighetstillgångar under senare år. Det mest betydande exemplet är den norska oljefonden, som under kommande år ska vikta upp sin fastighetsexponering från under en procent till fem procent av tillgångarna. På den svenska fastighetsmarknaden har andelen bostadsaffärer ökat markant, från runt 10 procent av transaktionsvolymen under början av 2000-talet till 20–30 procent sedan 2008. Institutionerna har varit stora bostadsinvesterare. Exempelvis har Willhem (ägt av Första AP-fonden) och Rikshem (ägt av Fjärde AP-fonden och AMF) tillsammans investerat över 20 miljarder kronor i fastigheter sedan 2010, huvudsakligen i bostadsfastigheter i stor- och regionstäder. Det motsvarar en dryg fjärdedel av den totala transaktionsvolymen om drygt 75 miljarder kronor för bostadsfastigheter under perioden.

Ibland kan något som är negativt för ekonomin vara intressant ur ett investerarperspektiv.

Varför är då bostadsfastigheter ett attraktivt investerings-alternativ? En viktig faktor är stabiliteten i kassaflödena. Mellan 1958 och 1995 byggdes det i genomsnitt 65 000 bostäder per år i Sverige, en volym som minskade till drygt 20 000 bostäder per år under perioden 1996–2012. Sedan 2007 har befolkningen i landet ökat med i snitt 0,8 procent per år medan bostadsstocken under samma period ökade med 0,4 procent per år. Befolknings-ökningen har varit speciellt kraftig i storstäderna, och i synnerhet i Stockholm, där efterfrågeökningen varje enskilt år under de senaste 20 åren har varit större än nyproduktionen.

Underskottet på bostäder beror på en kombination av en reglerad hyresmarknad, långa ledtider i planprocessen samt att tidigare stimulanser har fasats ut. Newsec bedömer att utbudsunderskottet på bostadsmarknaden i storstäderna är en av de viktigaste faktorerna som hämmar tillväxten och minskar rörligheter på arbetsmarknaden. Ibland kan dock något som är negativt för ekonomin vara intressant ur ett investerar-perspektiv. Marknadssituationen genererar nämligen  obefintliga vakanser och stabil hyresutveckling. På lång sikt ligger dessutom risken i kassaflödena på uppsidan då den potentiella marknadshyran i storstäderna ligger betydligt över hyrorna i det befintliga
beståndet.

Direktavkastningskraven för bostadsfastig-heter i närförortslägen i storstäderna och bästa läge i de större regionstäderna har sjunkit under senare år, från 5,25–5,5 procent 2009 till 4–4,5 procent idag. I de attraktivaste lägena i storstäderna gynnas marknaden av möjligheten till konvertering till bostadsrätt, vilket har drivit ner direktavkastningskraven under 2-procentsnivån i både Stockholms och Göteborgs innerstäder. Närförortslägena gynnas av denna skillnad mot innerstadslägena och här kommer vi att se en fortsatt press nedåt på direkt-avkastningskraven.

I en värld där utbudet av säkra investeringsalternativ med rimlig avkastning minskar blir bostadsfastigheter allt attraktivare. Newsec ser ett fortsatt stort intresse för bostadsfastigheter bland investerare i pågående försäljningsprocesser. Detaljerad fastighetskunskap är dock avgörande för att få bästa möjliga avkastning på sina investeringar. Det gäller att fokusera på drifts- och underhållskostnaderna och vara försiktig när det gäller vilken hyresnivå som man går in på – då nyproducerade bostäder med höga hyresnivåer tenderar att få en betydligt sämre hyresutveckling än de äldre delarna av beståndet.

Annons: