Bostadsbrist bortom debatten

Bostadsbrist råder även på många små orter men förutsättningarna är annorlunda för fastighetsägare som ska bygga och förvalta hyreshus på marknader utanför storstadens heta brus.

Annons:

Annons:

Annons:


Säffle och Vagnhärad. Det är cirka 35 mil mellan dessa städer i Värmland respektive Sörmland. Säffle en liten industristad, kanske mest känt för Hasse och Tages sketch ”En kopp kaffe i Säffle”, Vagnhärad, i Trosa kommun, ett stationssamhälle byggt som knutpunkt för tåg- och vägtrafik där de flesta invånarna pendlar till sina jobb.

Två kommuner med ungefär lika många invånare, och två kommuner som representerar, i alla fall till invånarantal, en stor del av Sverige. I 169 av Sveriges 290 kommuner bor det färre än 20 000 invånare.

I 169 av Sveriges 290 kommuner bor det färre än 20 000 invånare.

Det är också kommuner som ofta hamnar utanför fokus när vi talar om bostäder och bostadsbrist. I det allt mer urbaniserade Sverige med växande tätorter är sinnebilden för en bostadslös en ung person i Stockholm som inte har råd att lämna föräldrahemmet, eller den trångbodda nyanlända familjen i en av städernas miljonprogram. Långa bostadsköer, höga andrahandshyror och det nysvenska ordet bostadskarriär är vad vi vant oss vid.

Lämnar vi detta huvudstråk är bilden en annan för såväl fastighetsägandet som hyresmarknaden. Det är något som Bo Gustafsson i Vagnhärad, ägare till Fastighets AB Billy Gustafsson väl känner till.

– Vi jobbar på lång sikt och bygger förtroende med hyresgäster. Det är på det sättet vi kan säkra vår tillvaro, och det är mer viktigt här än i Stockholm där man kan göra vad som helst och ändå fylla lägenheterna, säger Bo Gustafsson.

Obalans i Trosa är i ett fastighetsperspektiv inte detsamma som obalans i Stockholm, Göteborg eller Jönköping.

Vi sitter i ett mindre industriområde i utkanten av Vagnhärad, och förutom Bo är det hans syster Anna Gustafsson och Christina Hägglund som arbetar på kontoret. Firman har, som många mindre fastighetsbolag, startat som byggfirma och sedan gått i arv. Bröderna Algot, Valfrid och Alvar Gustafsson, alla från trakten, startade verksamheten 1925. I början byggdes det lagårdar och en del villor. Sedan tog Billy ­Gustafsson, far till Bo över. Det blev mer bostäder och då framför allt hyreshus. Nu förvaltar man 500 bostäder och lokaler i Vagnhärad, Trosa, Gnesta och Nyköping. Och man har också byggt en del nytt, senast ett projekt i Trosa med 40 bostadsrätter och 40 hyreslägenheter.

12 547 invånare. Förväntade påbörjade bostäder genom nybyggnad, i flerbostadshus. År 2018: 228 st. År 2019: 130 st.

Ska man tro Boverkets och kommunens bedömningar så har Trosa kommun det som kallas obalans på bostadsmarknaden. Brist på bostäder i och utanför centralorten och dessutom antagande om att det kommer se likadant ut om tre år. Cirka 200 kommuner i Sverige är i samma situation. Men obalans i Trosa är i ett fastighetsperspektiv inte detsamma som obalans i Stockholm, Göteborg eller Jönköping.

– Även om det nu finns en viss efterfrågan i framför allt Trosa måste man skynda långsamt. För oss handlar det i första hand om att se om sitt hus och förvalta det man har. Ska vi bygga nytt är det knepigt med finansieringen eftersom bankerna ofta undervärderar fastigheter i våra områden. I vårt senaste projekt låg man på 75 procent av vår värdering vilket då krävde större insats av kapital från oss, säger Bo Gustafsson.

Vi åker till Trosa för att titta på projek­tet. I utkanten av staden passerar vi ett tiotal trevåningsfastigheter med stora skyltar med texten ”Till salu”. Ett varningens tecken på att det varit trögt för bostadsrätter den senaste tiden.

Även i Bo Gustafssons projekt på Skärlagsgatan var det tänkt att 2/3 delar skulle säljas som bostadsrätter men rätt snart började försäljningen gå trögt och det stod klart för Bo att de presumtiva kunderna inte alls ville köpa utan hellre hyra sina lägenheter.

– Många som söker sig hit är äldre som sålt sina villor och de vill behålla pengarna på gamla dar, då betalar man hellre hyra och vi anpassade oss till det så 40 lägenheter är nu seniorbostäder. Vi har även lite mark kvar som kan bli ytterligare 20–30 hyreslägen­heter, om nu det går att få ekonomi i det, säger Bo Gustafsson.

Bo Gustafsson framför ett av bolagets hus i Trosa som ska få nytt tak. Mitt emot pågår ett bygge av bostadsrätter. – Vi tittade på den tomten, men priset blev för högt. Vi har inte kalkylen som kan konkurrera med bostadsrättsbyggen. Foto: Melker Dahlstrand

Hyran i det som stod klart hösten 2012 landade då på 1 450 kronor per kvadratmeter vilket då var högsta hyran i hela kommunen. Byggkostnaden låg på 35 000 kr bta.

– När en trerummare på 80 kvadratmeter kostar 11 000–12 000 i månadshyra här ute då börjar det kännas lite motigt, man får ju mycket annat för de pengarna. Tiden är förbi då vi kunde bygga rymliga hyreslägenheter, nu måste vi bygga effektiva lägenheter utan överytor och på så vis få en rimlig boendekostnad trots att hyran blir högre, resonerar Bo Gustafsson.

Den demografiska förändringen med allt fler äldre påverkar inte Vagnhärad och Trosa i så hög grad eftersom det är pendlingsavstånd till arbetsplatser i närheten. Men låga räntor har lockat fler familjer att köpa egna hem och istället är det senio­rerna som tar över lägenheterna, en och annan kommer även från Stockholmsområdet.

– Det gäller att anpassa sig, boendeformer är färskvara särskilt utanför storstäderna och jag tittar bland annat på möjligheten att bygga trygghetsboenden. Jag tror att i längden kommer nog de flesta av våra lägenheter att hyras av äldre människor, konstaterar Bo Gustafsson.

Här kan du inte hyra ut något som har låg standard och är slitet.

I Säffle är det just nu ingen bostadsbrist i kommunen som helhet men i tätorten Säffle är det enligt Boverket obalans.

– Jag tror inte att det är så många i kö som kommunen hävdar. Folk står i kö för att de vill ha en specifik lägenhet, säger Mikael Enger, som äger och driver fastighetsbolaget Bratex fastigheter i Säffle.

15 632 invånare, knappt 9 000 i tätorten. Förväntade påbörjade bostäder genom nybyggnad, i flerbostadshus. År 2018: 25 st. År 2019: 0 st.

Han har själv några lägenheter vakanta och ser att det även finns tomt hos andra värdar.

– Problemet är att många fastighetsägare inte har pengarna att göra i ordning dem. Här kan du inte hyra ut något som har låg standard och är slitet. Och kommer man till småstäder som Lesjöfors, Vansbro eller Filipstad är där många hyresrätter som står vakanta för att man inte har råd att underhålla sina hus.

Själv har han satsat stort på att renovera och nyligen har han även byggt om butikslokaler till lägenheter. Kostnaden blev 750 000 kronor per lägenhet och pengarna tog han från bolaget, pengar som ändå inte ger nån ränta på i banken.

– Jag har från dyra till billiga lägenheter, påpekar Mikael Enger. En etta med hög standard 38 kvadratmeter, med balkong kostar 3 500 i månaden. Balkong är ett krav i en liten stad om du ska få det uthyrt, tillägger han.

Det är en hyra som med Stockholmsperspektiv låter nästan utomjordiskt billig, men det är nästan brukshyran i Säffle för lägenheter med hög standard. Fast de större lägenheterna som vänder sig till familjer med barn får han inte uthyrda till bruksvärdet. På en ort där det går att köpa ett litet radhus för runt en halv miljon blir totalkostnad med driften inräknad 5 000 kronor i månaden.

– Det är så låga räntor och folk vill ha ett eget hus med egen trädgårdstäppa, därför måste vi ge rabatt med runt 10–15 procent på hyran för att få dem uthyrda, säger Mikael Enger.

Mikael Enger, fastighetsägare i Säffle i samspråk med hyresgästen Siv Andersson. Han lägger det mesta av bolagets överskott i att renovera sina hyreslägenheter, en nödvändighet om man ska överleva på en mindre ort. Foto: Fredrik Karlsson

Kan han då som Bo Gustafsson i Vagnhärad och Trosa tänka sig att bygga trygghetsboende för äldre.

– Nej, det bygger kommunen med subventioner och bidrag. Problemet för oss små fastighetsägare är att vi inte har kunskapen att söka dessa olika bidrag från olika myndigheter. Tyvärr har inte vår egen organisation den kunskapen heller så jag bygger för sparade pengar.

Björn Söderholm, vd hos Fastighetsägarna Mitt­Nord, känner väl igen situationen som Mikael Enger har, 8 av 10 medlemmar i föreningen äger en till två fastigheter och ett stort antal är på små orter.

Björn påpekar att läget för många fastighets­ägare på de mindre orterna förbättrats på senare år och då inte minst i och med flyktingvågen hösten 2015 då Migrationsverket med ljus och lykta sökte upp tomma lägenheter i stora delar av landet.

– Det som nu står framför oss är stort behov av renoveringar som behövs i det äldre beståndet och på sikt kommer det även minska glappet mellan nytt och gammalt bestånd vad gäller hyresnivåer.

Den framförhandlade bruksvärdeshyran har enligt Björn Söderholm gjort att många kunnat bedriva sin verksamhet vidare.

– Om vi inte haft den utvecklingen hade det sannolikt idag varit lägre hyror på många platser. Nu är det ju två av tre kommuner som har bostadsbrist men så har det inte varit under lång tid då det snarare varit överskott på många håll.

– De som bor på mindre orter är Sveriges största minoritetsgrupp, säger Charlotta Mellander, professor i nationalekonomi på Jönköpings högskola. Foto: Robert Eriksson

[ Granskning ]
Miniurbaniseringen håller orter vid liv

Trenden är tydlig. Stor och mellanstor blir större, de små håller ställningarna och de pyttesmå krymper lite till. Ungefär så ser befolkningsförändringarna ut i Sveriges kommuner.

Med siffror från SCB har vi gjort en analys av kommuner med över 20 000 invånare (förutom de tre storstäderna) som visar att de ökat sin befolkning med 23 procent från 1990 till 2017. I de små kommunerna med färre än 20 000 invånare har i princip befolkningen stått still. Det finns förstås här kommuner som haft en rejäl tillväxt, till exempel Lomma med 41 procent och Vaxholm utanför Stockholm som ökat sin befolkning med 74 procent. Men också avflyttningsorter som Åsele, Dorotea, Sorsele och Överkalix där befolkningen minskat med runt 30 procent under dessa 27 år.

Urbaniseringen är ett välkänt begrepp då framför allt yngre söker sig till stor- och universitetsstäder. Men parallellt sker även en miniurbanisering som har lett till att många av de små tätorterna kan fortsätta att leva trots en utflyttning, för samtidigt sker en inflyttning av äldre från närliggande glesbygd för att de vill ha ett bekvämare liv med närmare service.

Charlotta Mellander, professor i nationalekonomi på Jönköpings högskola, har under lång tid studerat landsbygdens villkor och även lyft vikten av att se skillnaderna mellan stad och land.

– De som bor på mindre orter är Sveriges största minoritetsgrupp och de betalar mer i kommunalskatt i genomsnitt än folk i de stora städerna. Eftersom man bor så glest fungerar oftast inte marknadslösningar. När denna grupp känner att de inte får den offentliga service de betalar för finns det en risk för att vi får en stor missnöjd befolkning utanför städerna som väljer att göra sin röst hörd via valsedeln. Precis som vi sett i USA, säger Charlotta Mellander.

Men vi har ett skatteutjämningssystem som väl justerar obalansen mellan kommunerna?

– Jo, men den justerar inte allt. Folk ser hur vårdcentralen försvinner, att skolor nermonteras och poliser som tas bort. I 44 procent av landets kommuner är det fler anställda på Systembolaget än inom polisen.

Charlotta Mellander anser att stads- och landsfrågan bara diskuterats marginellt i valet trots att det är en paraplyfråga som täcker alla andra frågor som vi anser viktiga som skola, vård och polis.

Läs även gästkrönikan av Terese Bengard, verksamhetschef Hela Sverige ska leva.

Annons: