Billiga pengar driver fastighetsmarknaden

Billiga pengar är en nyckelfaktor som håller investerarna långt ute på riskskalan. Runt hörnet väntar högre pris för risk.

Annons:

Annons:

Annons:


Den svenska kronan har haft en svag utveckling under sommaren och den enda perioden som kronan har varit svagare mot euron sedan 1999 var direkt efter finanskrisen. Det verkar som att valutamarknaden förväntar sig en inbromsning i svensk ekonomi och att Riksbanken även fortsättningsvis ska föra en mer expansiv penningpolitik än ECB.

Problemet är att en svagare valuta driver upp inflationen och därmed minskar möjligheterna för Riksbanken att bedriva en mer expansiv penningpolitik än ECB. Det är troligt att bostadspriserna fortsätter nedåt under hösten i och med att utbudet av nyproducerade bostäder är betydligt högre än vad marknaden kan absorbera.

En minskande nyproduktion av bostäder i kombination med en gradvis lägre tillväxt i hus-hållens konsumtion förväntas leda till en nedgång i BNP-tillväxten under det andra halvåret 2018 och 2019. Utvecklingen på bostadsmarknaden i kombination med vårt stora exportberoende och att vi sannolikt får en historiskt svag regering under nästa mandatperiod är faktorer som i dagsläget talar emot svensk ekonomi.

Fastighetsmarknaden drivs just nu av tillgången till billig finansiering för de stora aktörerna. Under de senaste fyra kvartalen har de börsnoterade fastighetsbolagen (på huvudlistan) emitterat företagsobligationer för över 40 miljarder kronor.

Samtidigt har den genomsnittliga räntemarginalen minskat från ca 250 punkter till 150 punkter. De billiga pengarna är en nyckelfaktor som håller investerarna långt ute på riskskalan.

Riktningen framöver är dock en gradvis mindre expansiv penningpolitik. ECB förväntas fortsätta minska/avsluta sina stödköp av stats- och företagsobligationer under hösten medan Riksbanken numera bara återinvesterar förfall i sin obligationsportfölj. Samtidigt förbereder sig centralbankerna för den första räntehöjningen.

Inbromsning i sommar
Det är ett antal stora affärer under juli och augusti som har hållit uppe den rullande 12 månaders transaktionsvolymen på ca 125 miljarder kronor. Det är en betydande inbromsning från toppnivåerna närmare 180 miljarder kronor våren 2017. Transaktionsaktiviteten under sommaren har främst varit fokuserad på kommersiella fastigheter.

För fastighetsinvesterare innebär det dels något högre underliggande räntor, men framförallt innebär det större skillnader i räntemarginalerna mellan företag med olika kreditvärdighet i och med att obligationsinvesterarna kan börja ta mer betalt för risk.

En av de viktigaste förändringarna i dynamiken på transaktionsmarknaden under de senaste 6–9 månaderna är att de svenska tjänstepensionsbolagen har gått från nettoköpare till nettosäljare. Framförallt säljer de kontor i Stockholm. Trots att de genomsnittliga direktavkastningskraven har minskat under de senaste 12 månaderna är skillnaden stor mellan segment och läge.

De flesta stora investerare väljer att fokusera på bra belägna kommersiella fastigheter i storstäderna, bra belägna bostadsfastigheter samt samhällsfastigheter med stabila hyresgäster och långa kontrakt. För dessa fastigheter är det ett tydligt tryck nedåt i direktavkastningskraven. Investerarna har blivit allt mer selektiva, och den trenden kommer sannolikt fortsätta när tillväxten blir lägre och pengarna gradvis blir dyrare.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastningskrav på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fortsatt nedåt under sommaren till omkring 5,4 procent, i höstas låg nivån på ca 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet under det senaste halvåret.

Annons: