Bättre tillgång till finansiering driver fastighetsmarknaden

Det har varit hög aktivitet på transaktionsmarknaden under det andra halvåret. Den ackumulerade volymen till och med oktober var 72 miljarder kronor, en miljard mer än samma period 2012. De fem största fastighetsaffärerna under året, vilka tillsammans utgör 25 procent av den totala volymen, var alla högavkastande portföljer inom kontors-, logistik- och bostadssegmenten. Svenska institutioner …

Annons:

Annons:


Det har varit hög aktivitet på transaktionsmarknaden under det andra halvåret. Den ackumulerade volymen till och med oktober var 72 miljarder kronor, en miljard mer än samma period 2012. De fem största fastighetsaffärerna under året, vilka tillsammans utgör 25 procent av den totala volymen, var alla högavkastande portföljer inom kontors-, logistik- och bostadssegmenten.

Svenska institutioner och fastighetsbolag fortsätter att dominera marknaden, medan de utländska investeringarna ligger kvar på en låg nivå. Bättre finansieringsmöjligheter och stigande optimism är viktiga orsaker till skiftet mot högavkastande segment. En viktig faktor är de svenska bankerna, som levererar goda vinster och bedöms som mindre riskfyllda än många av deras internationella gelikar på finansmarknaden. Sverige har dessutom ett bytesbalansöverskott i storleksordningen 6–7 procent av BNP per år, vilket skapar en förmåga att ersätta utländskt kapital med inhemskt sparande. Det skapar konkurrenskraftiga finansieringskostnader för bankerna och därmed god förmåga att förse ekonomin med krediter.

Finansmarknaden är som en naturkraft som alltid hittar nya vägar när de gamla stängs.”

Några av de svenska bankerna gick på rejäla nitar i Baltikum under finanskrisen. Trots att kreditförlusterna var hanterbara visade det på riskerna i banksystemet, vilket också påverkade utlåningen i Sverige. Under senare år verkar det ändå som att bankerna har varit något överförsiktiga i sin kreditgivning. Men detta har successivt förändrats under det senaste året. Några av de utländska banker som är verksamma i Sverige har ökat exponeringen mot fastighetssektorn, medan andra minskar sina portföljer. Konkurrensen mellan bankerna om affärer har också ökat markant under 2013 och flertalet banker är numera även öppna för affärer med nya kunder. Belåningsgraderna på fastighetsmarknaden har sakta krupit uppåt och räntemarginalerna minskar.

Finansmarknaden är som en naturkraft som alltid hittar nya vägar när de gamla stängs. Det är därför naturligt att det under senare år har dykt upp alternativa källor till finansiering när bankerna minskade sin utlåning. Ett exempel är stigande intresse från investerare att köpa obligationer med fastigheter som underliggande tillgång. Obligationsmarknaden är ett alternativ till bankerna som i vissa fall erbjuder högre belåningsgrad, lättare kreditvillkor och inga amorteringar. Nackdelar är dock att det är svårare att göra förändringar under löptiden och att delar av informationen från låntagaren blir publik (beroende på om obligationen noteras).

Fördelar med banklån är att de finns en hög grad av flexibilitet i produkterna och att möjligheten finns att omförhandla villkoren under lånets löptid. Dokumentationen är ofta enklare och det är ovanligt med straffavgifter för tidig återbetalning. Dessutom är antalet motparter begränsat och informationen låntagaren lämnar ifrån sig blir inte publik. Nackdelarna är en begränsad tillgänglighet, att bankerna ställer krav på meraffärer, krav på amortering och relativt strikta kreditvillkor. Dessutom är det i praktiken en merkostnad för att erhålla en fast ränta.

Marknaden för alternativ till bankfinansiering är fortfarande omogen, men det finns helt klart en stor potential och ett stort behov av ytterligare källor till finansiering. För långsiktiga fastig­hetsinvesterare som inte har behov av att göra större förändringar under löptiden kan obligationsmarknaden i dagsläget vara en attraktiv källa till finansiering. Kan obligationsmarknaden dessutom erbjuda mindre volymer än i dag, öka acceptanser för bolag som inte är noterade, samt förbättra finkornigheten i prissättning (exempelvis gällande säkerställda kontra icke säkerställda obligationer) kommer bankerna få en riktigt stark konkurrent i framtiden. Fastigheter är ett tillgångsslag som passar väl för obligationsmarknaden, och obligationer med fastigheter som underliggande tillgång är ett attraktivt sätt att få indirekt fastighetsexponering för en bredare grupp investerare.

Annons: