Ägarlägenheter blev en flopp

Flipp eller flopp var frågan när ägarlägenheten introducerades. Fyra år efter reformen har det hänt ytterst lite. Trist menar ekonomer som hävdar att den skulle kunna lösa en del av bostadsbristen.

Annons:

Annons:

Annons:


Den 1 maj 2009 blev det tillåtet att bilda ägarlägenheter i Sverige. Förhoppningarna på den nya upplåtelseformen var vid den här tiden stora. Tanken var att ägarlägenheten skulle bredda bostadsutbudet och göra det möjligt för privatpersoner att bli hyresvärdar. Dåvarande kommun- och finansmarknadsministern Mats Odell, KD, räknade med att det skulle bildas 3 000–5 000 nya ägarlägenheter bara under det första året. Men utvecklingen blev helt annan. I slutet av mars i år, fyra år efter reformen, hade det bildats 702 ägarlägenheter i hela landet, varav bara 311 har blivit sålda. Övriga ägs fortfarande av exploatören.
– Det har inte blivit så många som jag hade hoppats på. Men vi ska komma ihåg att det här presenterades mitt i en tid när finanskrisen bröt ut, och vi har haft en turbulent ekonomisk period, det är en viktig förklaring, säger civil- och bostadsminister Stefan Attefall, KD.

Han tror också att det tar tid att etablera en ny ägandeform i medvetandet hos banker, försäkringsbolag, kommuner, mäklare och konsumenter. Börje Nordström, fastighetsrättslig konsult inom affärsområdet Samhällsbyggnad på NAI Svefa, är av en liknande uppfattning.
– Vi har ett fungerande instrument för ägande i form av bostadsrättsföreningar och bostadsrätter, och det är ju fortfarande den förhärskande modellen för att ge åtminstone ett partiellt ägande av sin bostad. Och i jämförelse med den så ser man väl inte att fördelarna är så enormt stora än med ägarlägenheten, säger han.

Ägaren av en ägarlägenhet förfogar helt över sin bostad och kan fritt överlåta, pantsätta eller hyra ut den utan tillstånd från någon styrelse. Idag är det bara tillåtet att bilda ägarlägenheter i nyproducerade byggnader, eller i sådana som under de senaste åtta åren inte har använts för bostads-ändamål. För ett år sedan tillsatte dock regeringen en utredning för att ta reda på vilka författningsändringar som behöver göras för att det ska bli möjligt att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. Många tror att intresset för ägarlägenheten kommer att öka om reformen genomförs.

–?Framför allt tror jag att den kommer bli viktig i ett antal områden där hyresrätten dominerar fullständigt. Ofta är det i miljonprogramsområden där fastigheterna är ganska stora och det är svårt att skapa en grund för en bostadsrättsombildning, säger Stefan Attefall.

I de flesta europeiska länder består hyresmarknaden i första hand av ägarlägenheter som ägs av privatpersoner. Det gör att privat kapital söker sig till bostadsbyggandet. I Sverige är det som bekant bara medel från näringsliv, institutioner och kommuner som finansierar nya hyresbostäder. Men det finns förhoppningar om att rätten till uthyrning av ägarlägenheter ska leda till att det kommer in kapital från privatpersoner på fastighetsmarknaden. Pengar som idag investeras i till exempel aktier, obligationer eller sitter låsta på bankkonton. Något som bland annat kan bidra till att lösa den skriande bostadsbristen.
– Att sätta pengar i en ägarlägenhet blir som att investera i vad som helst. Och det ska ju kunna bli en förhållandevis riskfri placering för dem som äger och hyr ut på det sättet, säger Per-Anders Bergendahl, tidigare analys- och utredningschef vid Statens bostadskreditnämnd, som var regeringens särskilde utredare i den så kallade Hyresbostadsutredningen.

Ett sätt att öka intresset för ägarlägenheter hos investerare skulle också kunna vara att tillåta en friare hyressättning. Stefan Attefall undviker dock att svara på om det kommer bli nödvändigt med marknadshyror för att stimulera byggandet. Istället framhåller han de nya regler för privatuthyrning av bostäder som började gälla den 1 februari i år, och som bland annat har gjort det möjligt för uthyraren att få täckning för sina kostnader för bostaden.

– Ska man göra någonting annat så måste man noga överväga det. För då lämnar man privatpersoners uthyrning av sin bostad till dem som kanske mer kommersiellt vill driva många ägarlägenheter, och då är man inne på en större diskussion om hela hyressättningssystemet, säger han.

Ekonomiprofessor Assar Lindbeck anser dock att den grundläggande förutsättningen för att få in privat kapital till hyresmarknaden är att successivt avveckla hyresregleringen.
– Och för det fordras det block-överskridande beslut, så att folk kan lita på att hyresregleringen inte återinförs igen. Det är den enda effektiva metoden, säger han.

Förändringen bör ske stegvis.
–?Man får höja hyran med x procent per år tills det blir jämvikt på marknaden, och då avskaffar man regleringen helt och hållet, säger Assar Lindbeck.

Per-Anders Bergendahl tror också att det med tiden kommer bli nödvändigt att införa marknadshyror för att få igång byggandet av ägarlägenheter.
– Man måste kunna ta betalt efter de kostnader man har, för att man ska vara villig att investera i något sådant här och hyra ut, säger han.

Något som idag också skapar en osäkerhet hos bland annat privatpersoner och banker är avsaknaden av en andrahandsmarknad. Börje Nordström anser därför att det behövs fler exempel på ägar-lägenheter för att folk ska våga satsa.
– Det går nog att få igen pengarna vid en försäljning i centrala lägen i våra största städer. Men utanför blir det ju mer osäkert, säger han.

Samtidigt visar statistik från Lantmäteriet att det har byggts förvånansvärt få ägarlägenheter i storstäderna. Under de fyra år som gått sedan reformen genomfördes har det bara bildats 4 i Stockholm, 16 i Göteborg och 58 i Malmö.
– Det hänger förmodligen ihop med att de stora byggbolagen inte har gett sig in på denna marknad, utan att det snarare är små entreprenörer som jobbar med det, säger Agneta Ericsson, som är marknadschef på Lantmäteriet.

Också Börje Nordström tror att de större byggbolagen bedömer riskerna som alltför stora.
– De tycker att bostadsrätten är ett fullgott alternativ i olika bostadsprojekt. Men med större kännedom om för- och nackdelar med det ena eller det andra systemet så tror jag att de med tiden kan komma i paritet med varandra, säger han.

Få är också de mäklare som har kommit i kontakt med ägarlägenheter. Anders Edmark, som driver Mäklarhuset i Örnsköldsvik och är vice ordförande i Mäklarsamfundet, har dock arbetat mycket med ägarlägenheter. Han tror att det krävs en större informationskampanj för att folk ska få en realistisk uppfattning om vad ägarlägenheter egentligen är.
– Och det måste man hjälpas åt med, både från myndighetshåll och från hela bostadsbranschen, säger han.

Senast den 30 maj 2014 kommer resultatet från utredningen om ägarlägenheter i befintliga hyreshus att presenteras. Vad har då bostadsministern för förhoppningar på ägarlägenheten i framtiden?

– Min förhoppning är att den ska växa som boendeform, för jag tror att den behövs som ett komplement. Jag ser också från andra länder att när man som privatperson investerar i ägarlägenheter blir det många fler som vill investera i nyproduktion av fastigheter.

–?Det tror jag också är någonting som främjar ett ökat byggande, säger Stefan Attefall.

_________________________________________________

FAKTA

En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighetsbildning som rymmer en enda bostadslägenhet. Ägaren förfogar helt över lägenheten, precis som om det vore ett radhus eller en villa, och kan fritt överlåta, pantsätta eller hyra ut den utan tillstånd från någon styrelse. Gemensam egendom, som till exempel yttertak, fasader och trapphus, ingår i en samfällighet som förvaltas av en särskild förening där de boende är medlemmar.

_________________________________________________

Magnus Bergholtz med familj är en av få köpare av ägarlägenhet i Sverige.
De äger en stor lägenhet i Västra hamnen i Malmö.
–?Lägenheten vi fastnade för råkade vara en ägarlägenhet. Men vi är nöjda och det är bra att kunna förfoga över den, och vill vi hyra ut den så kan vi göra det, säger Magnus Bergholtz.

Svalt mottagande i Malmö

Koggens gränd i Malmö är ett av de första ägarlägenhetsprojekten i Sverige. Huset som ritats och uppförts av White arkitekter invigdes för snart ett år sedan. 11 av de 31 lägenheterna är fortfarande osålda, men familjen Bergholtz är nöjda med sitt köp.

ungefär samtidigt som ägarlägenhetsreformen vann laga kraft våren 2009 öppnades en möjlighet för White arkitekter att få bygga bostadsrätter på en tomt i Västra hamnen i Malmö. Men White ville pröva någonting nytt och valde istället att bygga ägarlägenheter. Under de senaste tio åren har arkitektkontoret uppfört fem fastigheter på egen hand. Detta som ett sätt att lära sig mer om bygg- och ekonomi-processer, kunskaper som kan vara till nytta i framtida konsultuppdrag.
– Vi ville vara med och bidra till utvecklingen och vara först med ett ägarlägenhetsprojekt i en stadsmiljö, berättar Magnus Borglund, styrelse-ordförande i White.

I projektet såg han och hans kolleger också en större möjlighet än i andra upplåtelseformer att ge var och en av lägenheterna en mer individuell karaktär.
– Den som köper en ägarlägenhet bestämmer ju mer själv. Och då tänkte vi att man kanske också ville ha en mer personlig utformning, säger han.

Som ett av de första ägarlägenhetsprojekten i landet stod huset klart för inflyttning i juli förra året. Redan hösten 2010 hade White skrivit kontrakt med 15 köpare. Men i takt med att bostadsmarknaden försämrades blev det allt svårare att få lägenheterna sålda. Idag har man bara lyckats sälja 20 av de 31 lägenheterna, medan nio hyrs ut och två är till försäljning.
– Det har varit en tuff resa, säger Magnus Borglund.

En av dem som har köpt en ägarlägenhet i Koggens gränd är Magnus Bergholtz. Han flyttade in med sin familj för snart ett år sedan. Lägenheten var från början på 113 kvadratmeter och hade en takhöjd på 4,40 meter. Men Magnus och hans familj beslutade sig för att bygga ett extra våningsplan i delar av lägenheten. Något som idag gör att den har en yta på hela 160 kvadratmeter.
– De våningsplanen har inte mer än två meter i takhöjd, så det räknas kanske inte som fullt. Men det funkar för vårt kontor, lite tv-hörna, lite sov-loft och sådana grejer, säger Magnus Bergholtz.

Varför valde ni en ägarlägenhet?
–?Det var väl snarast så att den vi fastnade för råkade vara en ägarlägenhet. Vi letade inte efter just ägarlägenheter. Men jag tyckte att det var en positiv sak i det hela, säger han.

Lägenheten har stora balkonger, ligger nära havet och Turning Torso är alldeles i närheten.

På det hela taget är de nöjda med sitt boende.
– Vi äger den, vi förfogar över den, och vill vi hyra ut den så kan vi göra det. Allting inuti har vi hand om. Det finns inga lån bundna i en bostadsrättsförening, utan jag har koll på allt. Så vi tilltalas av att kunna äga den helt och hållet själva, säger han.

Men ibland händer det att han funderar på hur det skulle gå vid en eventuell försäljning. Känner du oro över att ni inte skulle få pengarna tillbaka?
– Inte i vårt fall, eftersom vi köpte lägenheten på 113 kvadratmeter och nu har en som är 160 kvadratmeter. Så vi har nog gjort en bra affär. Men man vet ju aldrig.

Magnus Borglund upplever att intresset att bygga ägarlägenheter är oförändrat svalt, och tycker inte att det finns något som talar för en stor produktion under de närmaste åren. Inte heller har White några nya ägarlägenhetsprojekt på gång.
– Vi gjorde inte det här primärt för att tjäna pengar eller konkurrera med våra beställare, utan för att utveckla och lära oss, säger Magnus Borglund.

Men han vill gärna uppmuntra andra att bygga ägarlägenheter, då han tror att det förbättrar bostadsmarknaden och ger ökad valfrihet med ytterligare en upplåtelseform.
–?Om man väljer ett projekt med en något enklare lösning än vi gjorde, så tror jag absolut att det går att få ekonomi och försäljning i detta, även i en sämre marknad. Inte minst om man gör det i Stockholm.

Annons: